北京二手房市场全年买卖好事多磨

3月份北京二手房商场呈现显着“小阳春”，之后进入平平期，年末买卖量现“翘尾”现象

2019年北京二手房商场继续坚持2017年以来的低温态势，全年买卖量较2018年小幅下滑，成交均价则趋于平稳，商场全体稳中有降。业界估计，2020年全年二手房成交量仍旧安稳在15万套左右，价格动摇在5%以内。

成交约14.5万套同比降5.5%

据我爱我家、北京华夏计算显现，2019年北京二手住所共成交14.5万套，比较2018年的15万套下降5.5%，但仍高于2017年的13.6万套。

自2009年北京二手住所网签量初次逾越新房，商场便跨入存量年代。据我爱我家计算显现，近三年买卖规划一向低于均匀水平，坚持在13.5万-15.5万套之间，但高于2011年、2014年的低谷。

从2019年每月的走势看，据麦田房产计算显现，1、2月份受元旦、春节假期影响，商场体现冷清。进入3月份，商场呈现显着的“小阳春”升温气势，接连三个月买卖量在13500套以上。之后的5个月，商场再度进入平平期，月度买卖量在12000套上下轻轻动摇。不过，跟着房源量添加及业主报价松动，前期积压的潜在需求逐步开释，年末买卖量现翘尾现象。

在房价方面，据我爱我家北京买卖多个方面数据显现，2019年北京二手住所均匀成交价格为56038元/平方米，同比2018年跌落0.64%。实际上，进入存量年代后，北京二手房价继续上涨，2017年最高攀至60825元/平米，2018年呈现拐点，十年初次跌落，2019年则再度下探，但起伏很小，与2018年根本相等。

从每月走势看，我爱我家北京买卖多个方面数据显现，2019年3月从5.3万余元/平米上涨到5.8万余元/平米，尔后有涨有跌，最高未能打破5.9万元/平方米，7月往后逐月跌落，年末从头跌回约5.3万元/平方米。

此外，从北京麦田二手住所价格监测数据来看，2019年挂牌均价，同比2018年下降约5.7%，各月份间小幅动摇。价格之所以走低，麦田房产剖析以为，2019年“房住不炒”方针方向未变，购房者对价格预期平稳，张望心情稠密，二手房商场呈现房源供应量大于需求的特征，卖方需求小幅降价来达到买卖。

房价普跌东西城价格坚硬

从区域成交量来看，据北京华夏计算显现，怀柔、密云、平谷、延庆、门头沟、石景山等6个区域成交量同比上涨。其间，怀柔区涨幅最大，同比上涨33%；其他10个区成交量均有跌落，其间，昌平区降幅最大，同比下降18%。

各区域房价方面，据我爱我家北京买卖多个方面数据显现，2019年北京二手住所买卖量较大的11个区里，成交均价从高到低依次为西城、东城、海淀、向阳、丰台、石景山、通州、大兴、昌平、顺义、房山，西城区以103158元/平米的均价高居首位，城六区的价格仍显着高于其他远郊区域。

其间，东城西城的二手房价格最为坚硬。与2018年比较，除西城价格继续上涨3.04%，东城价格继续上涨0.95%外，其他各区2019年的二手房价格同比均有跌落，其间，房山跌幅最大，为5.53%。

高压方针下房价跌落，购房者堕入张望。据贝壳研究院计算，调控前北京购房者买到一套房子均匀需求40天，调控后成交周期继续拉长至三个月以上，客户快速成交率亦由64%降至36%。随之，购房者在买卖中的位置逐步提高，反映其价格商洽力的议价空间由调控前不到2%的水平，升至2019年末5%的水平。

购房者的张望，亦导致业主卖房难度加大。贝壳研究院计算，2019年末，北京链家库存房源的去化周期达18.5个月，业主想卖掉手中的房子均匀需求近4个月。2019年北京链家成交房源的末次挂牌均价为519万/套，而成交房源均价为500万/套，这在某种程度上预示着，从商洽到成交过程中，业主还需求降价近20万。

出资投机需求削减预期平稳

在购房集体上，贝壳研究院计算显现，2019年北京换房者中，年纪在40岁以上的占比达50%，而调控前2016年这一占比仅36%。翻倍的首付，不只让换房年纪后移，且换得越来越差。2019年换房后套均面积扩展16.6平米，比调控前19平米左右的水平有所缩小。由此可见，“换房不只难，还换得小”。

我爱我家剖析指出，方针调控导致近三年北京二手房商场的热度下降、量价下行。出资投机需求大幅削减，客户以刚需为主。因为刚需一族全体数量有限，均匀年纪多在30岁以上，有必定经济基础，但无力全款购房，需求以两居及以上户型为主，购房愈加理性。因而，北京二手房商场的户型结构、客户年纪结构、商场买卖节奏等都发生了相应的改变。

关于2020年二手房商场的展望，贝壳研究院剖析指出，商场预期平稳，北京二手房商场将连续低位安稳态势，估计2020年全年二手房成交量仍旧安稳在15万套左右，价格动摇在5%以内。

而麦田房产也估计北京楼市仍将坚相等稳，但买卖量有望好于2019年。我爱我家剖析以为，根据2019年11月、12月北京二手房商场翘尾状况，春节后北京二手房商场有望再现“小阳春”行情。但在方针的当令调控下，全年量价将大概率与2019年相等，商场走势全体安稳。

■购房事例

“小阳春”下手三居室

李明（化名）配偶从事金融职业，家庭年收入约150万左右。自有了小孩后，白叟过来帮助带孩子，一会儿，本来坐落三环新城的两居室变得短促起来。2018年下半年开端，李明配偶便萌发换三居的主意。

看了多半年后，2019年3月份，北京二手房商场现“小阳春”痕迹，商场火了起来，李明有点着急，便开端四处看房。

5月份，他终究选中了三里屯邻近美好二村一套带装饰的三居室。税费等悉数加一同，总价在1200万，最后跟业主谈到1100多万，算下来，成交单价在85000元/平方米左右，并跟业主谈好8个月的成交周期。在这8个月内，李明把本来三环新城的房子出售了。

之所以挑选这一区域，原因首要在于接近三里屯，交通、购物都较便利，并且选中的户型较方正，阳光充分，简略装饰一下即可入住，离他媳妇作业地址也较近。

直到2019年12月份，李明才办完过户手续。出乎李明预料的是，这半年来，北京二手房商场较平稳，并未呈现预料中的炽热痕迹，价格也有所跌落。现在，美好二村的成交单价在7万元以上。他虽觉得亏了点，但考虑到三里屯环境不错，长时间看好。

本版采写/新京报记者张晓兰