2020我国房地产商场展望一二线城市房价不会大跌你的房子会价值降低吗

限购、限贷、限售、限商、限价， “五限谱”之下，未来房价走势如何，哪些房子还有投资价值，哪些房子会在周期调控下继续贬值。

《财经》记者王博 | 文马克 | 编辑

房地产是中国公司和普通老百姓资产配置中最重的一环。

2019年，房产在我国居民资产配比中已约占71%，相比之下，不少发达国家居民资产中房产的占比在50%以下，德国占比在56%左右，新加坡43%，日本则不到36%。

2016年上半年，北京金融街一套90平的商品房在高点时，可以卖到近2000万，这笔钱相当于一家中小型上市公司五分之一的净利润，可以让一个普通家庭迅速实现阶级跃迁，步入高净值群体。

十多年来，中国老百姓对房市寄予了太厚重的期望，但刚刚过去的2019年，房市表现对有房族而言却不尽如人意。

贝壳研究院多个方面数据显示，2019年北京全市二手房网签量14.5万套，同比2018年下滑5.5%。去年12月，北京二手房成交均价5.9万元/平，较2017年“317调控”当月历史峰值下跌12%。

这在某种程度上预示着北京2016年下半年之后的购房者，目前都处于投资亏损状态。而深圳、广州、上海由于强调控措施，全年表现也欠佳。

中信证券研究部的报告数据显示，2019年，地产逐渐回归正常收益，从百城住宅价格指数看，各线城市房价增速均在放缓。一线城市房价自2018年开始涨速归零，二三线城市增速均呈现逐渐放缓的趋势，目前同比已经降至5%以下。

2020年是中国房地产市场最新一轮周期性调控的第四个年头，此时，有房一族的红利正在消退，投资一线城市躺赚不赔的时代即将远去。

未来中国房价走势如何，2020年哪些城市还有投资价值，什么样的房子会在周期调控下继续贬值？

图/Unsplash

政策面继续维稳

2020年全国房价总基调依然是“稳”字当先。

房价涨跌主要看市场供需，一线城市如北上广深，强二线城市杭州、天津、武汉等人口净流入大、供小于求，自然房价坚挺。

但中国房价调控是政府主导，如北京虽然购房需求旺盛，但限购、限贷等政策抑制了炒房团，也限制了刚需与改善性需求购房者。

深圳与香港隔海相望，虽有大湾区红利加持，但其平均每平米房价约是香港的三分之一，这都源于深圳特区政府对房价的强管控。

图源：中国指数研究院

因此，宏观调控是2020年房价走势的指挥棒。

2019年12月12日，中央经济工作会议中，再次强调要促进房地产市场平稳健康发展。房价的调控政策中，房住不炒、因城施策、稳地价、稳房价、稳预期依然是主流方向。

中央正在探索房市长效管理调控机制，从2019年各城的表现来看，因城施策、一城一策与“三稳”并非空谈。

2019年12月31日，唐山发布新规，购房人购买新建商品住房，自网签之日起42个月内不得上市交易。

在新规发布之前，唐山房价已经连续数月迅速上涨。国家统计局多个方面数据显示，在2019年11月份70个大中城市商品住宅销售价格中，唐山新建商品住宅销售价格环比上涨1.9%，同比上涨11.9%，涨幅领跑全国。

2019年年底，震荡一年的深圳房价突然暴涨，深圳多个小区业主抱团涨价，并声明“谁报价低于10万，邻居们集体跟他绝交。”

对此，深圳住建局迅速回应，首次将大棒落在了房主身上，对涉事小区暂停二手房网签，同时规定房价涨幅超过5%买方可投诉。

规定涨幅上限虽然矫枉过正，但却反映了地方政府在一城一策指导方针下，稳定房价的力度与效率。

国家统计局数据显示，2019年10月四个一线城市（北京、上海、广州、深圳）新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.3个百分点。其中，北京和广州分别下降0.2%和0.1%；上海和深圳均上涨0.4%，涨幅比上月分别回落0.1和0.8个百分点。

抑制房价过快上涨，监管层不仅发力需求端，供给端也在压制。

从2017年底开始，中国政府就通过金融监管收紧了房企的融资渠道，迫于现金流压力，自2018年以来，房企们都在挥泪大甩卖，但去库存依然艰难。

2016年时，开发商在半年报时就有底气宣布完成全年业绩无压力，而在2019年，直到11月末，房企大佬们才敢喘一口气，对外释放信号——基本完成年初许下的诺言。

克尔瑞数据显示，2019年，Top100房企累计权益销售金额同比增长6.5%，远不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。

开发商们已经做好了2020年销量增量继续回落的准备，拿地节奏也变得更缓慢。

CRIC（中国房地产决策资询系统）监测多个方面数据显示，截止2019年12月27日，全国300城土地累计成交量与2018年全年的成交量仍有较大的差距，而且，土拍热度持续在低位徘徊。

图源：中国指数研究院

2020年，银保监会对房地产领域的融资风险监管力度仍在加强。元旦刚过，北京银保监会对金融机构的房地产授信业务再次提示风险，严禁金融机构向高杠杆房企放贷。

一二线城市房价不会大跌

虽然监管层严防死守，但2020年一二线城市房价大跌也几无可能。

中国地方政府主要靠房地产拉动经济稳步的增长，虽然近两年中央对地方的政绩考核已经强调“不唯GDP”论，实现有质量的经济稳步的增长，但如果房价一直下跌，土地流拍或降价严重，地方政府根本没有钱实现经济稳步的增长。

因此，一城一策控房价是一个地方政府和中央长期博弈的过程。如三亚、南京、天津等城市就在一边控房价，一边积极推出宽松的人才落户新政，曲线刺激房地产市场。

而且，“买涨不买跌”是大多数老百姓的投资心理，如果房价在2020年无止境下跌，市场观望情绪越加浓厚，最后导致恶性循环，如1991年后的日本，房子白菜价都无人购买，房地产市场就会面临崩盘危机。

一旦老百姓宁愿不要房子也不还房贷时，接盘侠就变成了银行，这违背了央行一直强调的守住不发生系统性金融风险的底线。

为了维稳，2020年1月6日，央行给市场发布了降准红包，央行宣布将下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，释放长期资金约8000多亿。

这次降准并非定向，除了支持实体经济，降低社会融资成本，房地产行业融资和老百姓购房信贷都有可能受益。

多家机构预测，随着降准带来的市场流动性和银行资金成本的下降，2020年，首套房贷款利率会有某些特定的程度回落。

告别普涨，迎来特长生时代

总体来看，2020年，三四线房价回归理性，一二线仍然会成为领涨全国的主力。其中，一线城市房价，深圳比北京上涨空间更大，重点热门区域仍然在长三角、大湾区。

CRIC多个方面数据显示，虽然2019年全年的土地成交规模难超2018年，但2019年最后一个月，土地市场成交量环比大幅上扬。

截止至2019年27日，全国300城经营性土地共计成交5072幅，当月成交溢价率为7.7%，而深圳一宗位于前海金融的宅地一支独秀，成交溢价率达到43%。

深圳中原研究中心统计多个方面数据显示，2019年11月，深圳楼市二手住宅成交套数8013套，环比上升11.8%，同比上升91.9%，这是2016年5月以来，二手住宅月成交首次突破8000套。

相比压不住火的深圳楼市，北京楼市2020年则更显冷清。

贝壳研究院认为，2020年，北京二手房市场政策不会有大的放松，市场将延续低位稳定态势，预计2020年全年二手房成交量依旧稳定在15万套左右，价格波动在5%以内。

虽然三四线房价依然不被看好，但长三角和大湾区，特别是大湾区的佛山和长三角的金华，土拍热度依然不减。这两块地区土地月成交溢价率均在15%以上。而区域经济实力较强，投资风险较小的汕尾、湛江、南通、徐州等地也更受地产商追棒。

过去的一年，开发商没有等到金融机构的资金放水，刚需、炒房客也没有探到一线房价的底线，但这不影响整个社会对房价的关注与热情。

15年来，楼市的利益相关方都在祈盼着踩准房价涨跌的节奏，再次分享中国房地产市场的红利，进入2020年，依然如此。但无论房地产行业，还是中国房价，都在政策的大手下渐渐回归基本面。

2019年全年,我国合计出台房地产调控政策620次,刷新历史记录,同比2018年上涨38%，这是来自中原地产研究中心的统计数据。

2020年，限购、限贷、限售、限商、限价，房价调控政策“五限谱”仍将持续。

在高压政策下，房价震荡下跌，多数购房者不再被恐慌的市场情绪牵动，而是选择更加理智的多看多选，这时房子的价格回归到价值层面。

2019年，北京房价普跌，但核心区房价仍然坚挺。

贝壳研究院数据显示，“317调控”前市场上行期，北京外围城区如通州、大兴及门头沟等房价涨幅明显。而调控后，中心城区表现出良好的抗跌性，与2017年一季度比，2019年四季度西城区跌幅不到6%，海淀、东城及朝阳等房价跌幅亦相对较小，而外围城区跌幅靠前。

未来，地段、学区、品质、物业服务等多种维度都将影响一套房子的价值，尤其在一线城市，由市场炒热的盲目普涨将很难再现。