返乡置业怎么看待武汉的一般公寓产品

今天接着和大家聊聊武汉市场普通公寓的综合情况，希望对大家的置业选择提供些参考视角。

▌2015年以来武汉市普通公寓市场成交均价变化趋势图

从上图能够准确的看出，武汉普通公寓市场的成交均价在2015年初至2018年4月，总体上呈现出持续上行的态势，全市均价由最初的10487元/平米上升至2018年4月的195857元/平米，每平米上升9098元，上涨幅度高达86.756%；

但此后这种近乎单边较快上扬的态势出现显著调整，呈现出较明显的窄幅波动状态。截止到2019年12月，均价微升至19777元/平米，并且有望保持继续窄幅上涨的趋势不变；

考虑到普通公寓面积相对较小，又属不限购类产品，价格亲民的好地段普通公寓可当作收入并不特别高的返乡人群圆梦选择之一。

▌2015年以来武汉市普通公寓市场套均总价变化趋势图

就武汉全市普通公寓套均总价变化趋势而言，虽然在统计期内局部时间的波动幅度很明显，但总体而言，也是保持持续上行的态势不变：2015年1月，套均总价不足百万，为91万元/套（比住宅的套均总价低12万元/套），到2019年12月的最新数据，套均总价每套刚好增加一百万元（比住宅的套均总价低7万元/套），涨幅为109.89%，同期上涨幅度比住宅高17.66个百分点；

从连续三个月的价格变化走势看，继续上扬的趋势仍会保持不变。

普通公寓产品的吸引力一般低于住宅，在同一统计期内本应该是住宅的升幅高过普通公寓升幅才属正常现象，但上图揭示的结果却刚好相反，究其原因，只能归结于住宅限购这一非市场因素，将部分置业者的需求导入普通公寓，才也许会出现这样矛盾的现象。

对于返乡置业者，建议选择普通公寓时尽可能三思而行，毕竟普通公寓在水、电、气、学位等方面与住宅有明显差异，优先考虑其它选择可能会更好。

▌2015年以来武汉市普通公寓市场套均面积变化趋势图

这张图不需要细说，只能说在2017年二季度前，武汉市场的开发商对普通公寓的开发缺乏基本认知，属于“瞎子摸象”找感觉的阶段。在2016年9月底的调控政策面前，在本来不应该敏感的普通公寓上做出了过度的反应，套均面积迅速缩水，此后逐步摸索，套均面积基本维持在90平米上下。

▌2015年以来武汉市场普通公寓产品新增供应量走势

供应量的变化趋势，朋友们可以略过2019年之前的情况，仅看2019年以来的变化就行：

2019年，不限购的普通公寓供应量在一季度是直线上升的状态，二季度以后，形势逆转，供应量出现较快速度的单边下滑状态，只能说明，武汉市场的普通公寓在今年并不受欢迎，发展商的推盘欲望也随之降低。

买或不买，自己看呗。

▌2015年以来武汉市场普通公寓产品租售比走势

公寓类产品，因其产权大多属于商业类别，在大多数城市均未列入调控范畴内产品，市场交易较少受限，客户群大多属于投资客或者中产阶级，其购买原因除增值、保值需要外，更多的还是看中其投资属性，即升值空间+租金回报。

中国的绝大多数城市，无论是住宅、办公楼还是公寓这样的类住宅产品，靠出租收取回报的模式基本无利可图，在调控政策越加严厉的今天，即便公寓类产品的投资性属性也被大幅抑制，买家只剩下保值、抗通胀、抗风险这一个获利空间了。

从上面的普通公寓产品租售比变化曲线看，2015年，武汉市场普通公寓产品租售比维持在20年-30年之间，意味着投资者需要经过至少20年时间才能通过收取租金方式打平当初购买物业的成本；

2016年，随着全国性房价的狂飙突进式疯狂上扬，武汉市场普通公寓产品的租售比也出现大幅变化，由年初31年的水平跃升至年尾46年的高位，爬升速度够惊人的；

2017年以来的变化，显示出明显的波动特征，波动区间维持在38年至56年之间；

按2019年12月份普通公寓产品均价测算的租售比为47年，也是够令人郁闷的结果！

▌2019年11月武汉市普通公寓市场不同单价段产品供应比例变化情况

从上图能够准确的看出，武汉市场供应量最大的普通公寓单价维持在1.6-1.8万元/平米之间，占比15.39%，其次是1.8-2.0万元/平米之间产品，占比12.97%，排名第三的是1.4-1.6万元/平米之间的产品，占比11.96%。三者合并，即1.4-2.0万元/平米之间的产品，占据40.32%的市场占有率。

对于返乡置业者或者其他购买人群而言，还是之前说过的原则，为了将来可能的产权交易，还是选择占比较大的单价段产品去优选，将来的接盘人群基数大些，交易周期相对也会短些。

不过，选择普通公寓类产品，除了考虑售价因素外，还要花时间走访、调研周边的出租率情况和租金水平，综合考虑后再出手下单，会是一个明智的做法。

▌2019年11月武汉市普通公寓市场不同总价段产品供应比例变化情况

从上图能够准确的看出，武汉市场供应量最大的普通公寓套均总价维持在100-150万元/套之间，占比22.66%，其次是150-200万元/套之间产品，占比22.53%，排名第三的是50-100万元/套之间的产品，占比19.97%。三者合并，即50-200万元/套之间的产品，占据65.16%的市场占有率。

对于总价段选择原则，除非您特别有钱，还是建议聚焦在上面所说的三个总价段产品中做出合理的选择，将来变现的人群基数会相对大些。但在具体选择时，还是结合周边同种类型的产品的出租率、租金水平和交易活跃度、配套完善程度、物业服务水平等综合考虑，用“踮着脚尖选自己承受范围内最好的房子”作为决策原则，进行审慎选择。

▌2019年11月武汉市普通公寓市场不同面积段产品供应比例变化情况

武汉普通公寓市场占有率排名第一的面积段是80-90平米，占比16.20%；排名第二是90-100平米面积段，占比15.53%；有意思的是，面积段在40-50平米区间的产品，以10.10%的比重排名第三。三者合计，占比41.83%的市场占有率。

按受众最多原则考虑，这三个面积段可当作您回乡置业时在面积段选择方面的重点方向，再结合周边发展情况、出租率、租金水平等综合抉择，做出合适的选择。

上面介绍了不少内容，相信聪明的读者朋友已经对武汉市场普通公寓的概貌有个更全面的了解，虽然文中明确提出了笔者对普通公寓产品购买建议，但正如那句俗话“萝卜白菜各有所爱”一样，千人千面，各有各的特点和需求，如何明智的选择，还是尊重自己内心的欲望去处理吧。

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