万科荣登2019地王宝座张狂拿地背面有着怎样的隐秘

文/黄太阳

业界关于万科有一句点评，“万科所拿的地，（操盘）还从未失手过。”

土地是开发商赖以生存的底子。为了“活下去”，万科需求保证足够的土地储藏。据我国指数研究院的数据计算，2019万科全年拿地总金额为1610亿元。

这在某种程度上预示着什么？

万科构建了一条穿越周期的护城河，万科2019年拿地金额在一切房企中排名榜首。

听说，这两年地产行情欠好，当年老板眼中的红人部分——出资部，现已被一些实力稍弱的开发商变相的把给裁掉了。

万科2019年逆周期的张狂拿地，底气来自于哪？

每月出售成绩安稳，现金流有保证

相比起冲刺的融创、一过节就打折的恒大，万科每月的出售较为安稳。回忆一年以来的体现，万科每月出售根本维持在500亿上下的水平，月均匀出售为526亿元。最高于6月冲至663.9亿元，最低便是本月414.8亿元。

值得重视的是，在传统出售节点“金九银十”，万科并未像大多数房企相同打折促销，出售仍旧坚持平稳。

正是这种出售上的安稳，保证了万科安稳的现金流，这让万科在拿地上显得进步许多。

万科首席运营官、履行副总裁张旭在2019年中期成绩推介会上表明，每天都是卖楼的好日子，万科坚持快速出售，活跃回款。拿地的时分，咱们是依据收了多少钱回来，才去拿地，一切没有固定的拿当地案。咱们拿地会集在长三角、珠三角这些区域，三四五线城市不会去进。

前期练就了缝隙中求生存的身手

在王石的列传《路途与愿望》中详细的记录着万科前期创业的故事，王石表明，万科“坚持不受贿的底线”，导致万科在城市中心难以拿到优质土地，不得不到市郊、偏僻当地搞开发，比方万科前期的四季花城等。

从做市郊开发商发家，万科从1993年十个城市开展到2016年已确认进入我国大陆65个城市，服务480万户家庭,超1584万人口。

今日，在TOP3的房企中，万科、碧桂园、恒大均是在缝隙中求生存，从开发市郊楼盘开端起价，一步步兴起做大做强的，他们凭借着操盘的硬身手铸就了今日光辉的成绩。

万科在拿地过程中，有哪些实战方法论？

用大数据助力科学决议方案拿地

用大数据拿地，触及经济数据（找出对城市奉献最大的职业）；客户数据（找出最有价值的客户群）；POI（经过POI得到“职业x客户”散布地图，也便是城市地图的雏形，找出集聚奉献最大职业的最有价值板块）；交通掩盖数据（找出最有价值板块的周边板块时机）；板块聚类（依照板块持续移动大数据的剖析，量化的、科学的描绘出不同板块各自的客户画像）；结合客户画像和城市地图……

以万科在房山布局拿地为例，万科联合了我国移动、联通、电信三大电信运营商，在同一时间点检测北京在网运用人数的数据，据此来判别北京地区的实践人口规划，并以此结合当年北京的新房供应量、存量房数量、房价均价、购房人群年龄结构等许多数据，进行商场和区域预判，并终究判别房山作为其时的“价值凹地”将具有巨大的购房集体支撑……

2009年，在其时大多数房企并不看好的状况下，万科在北京房山连夺长阳起步区5号地块与长阳起步区1号地块，楼面地价分别为5726元/平米与6443元/平米，1号地块所建项目中粮万科长阳半岛于次年6月正式出售，出售均价为13500元/平方米，并成为房山区首要的刚需大盘之一。并且增值速度也很快，4年后楼价近乎翻倍。

万科有逆周期抄底土地商场的传统

大房企勇于在职业隆冬并购中斗室企财物，是出于职业会集度提高，保证规划开展的诉求，中斗室企则是强烈扩张规划下的断臂求生。

在此局势下，万科假势加快了收并购扩张脚步，经过股权买卖取得多个土地项目，2018年已成功收买了嘉凯城、海航、华夏美好旗劣等多个项目公司股权。能够说，商场下行期，收并购拿地时机的添加助力了万科进一步扩张。

据不完全计算，到2019年末，A股房企并购事情已达467宗，触及买方现金付出总价值4688亿元。据Wind多个方面数据显现，到本年12月20日，上市房企并购动态共有787条，均匀每天2条。

万科清单处理：拿地前危险处理

地拿砸了，一切都砸了。就连龙头老大碧桂园，在企业的战略地图中，清晰把“危险管控”作为下降企业本钱的要害要素。

由此可见，拿对地是多么的重要。这两年地产行情下行，许多企业的跟投机制执行不下去，这背面便是拿地的危险未做到位，导致硬着头皮上项目，最终构成多输局势。

关于万科而言，这一块地拿不拿，首先要阅历一系列的拷问。

1.五证处理

处理制作手续触及哪些职能部分

详细就事流程

各阶段所需材料、处理时限等

预售证需求到达的工程形象进展及其它条件。

2.行政事业性收费

当地各种行政事业性收费规范

归口收费部分，如市政配套费、散装水泥专项基金，墙改基金、质检、定额处理费、白蚁防治等等。

3.地上修建物

地块上需求拆迁的修建物有多少（住所、工作、商业等）？

如有须执行当地的拆迁补偿规范、查询周边项目实践拆迁补偿履行状况和拆迁进展执行状况。

4.地上构筑物

是否有变电站

管线等在地块内或经过地块？

是否能够搬迁

是否需付出相应的补偿费?

5.河道改造或古修建维护

地块内是否有河道需求改造或古修建需维护修河道改造或古建缮？

如有须执行由谁出资改造或补葺，何时完结？

6.地下障碍物

地下是否有人防（防空洞、人防通道，如有，需求拿到相关图纸）、文物等？

是否有原修建物的会影响施工的桩基工程？

是否有穿越该地块的管线？如光缆（军、民）、电缆、煤、水、电等，特别是附近房子正在运用的公共管线是否穿越该地块？

是否能够撤除，是否需付出相应的补偿费？（须取得人防、文物、水、电、气等政府对口职能部分的书面定见）主张执行由政府担任撤除和搬迁，一切费用由政府承当（即总价包干商洽战略），如有必要承当须执行相关补偿规范和详细额度。

7.项目周边晦气因素

项目周边是否有高压塔或高压线经过或电信发射塔、间隔多远？

是否对项目规划和出售有晦气影响？

8.人防

人防是否有强制性要求有必要按国家要求建？制作等级是多少？

并执行可否异地交费？（部分城市是按应建人防修建面积收取，部分城市是按地上总修建面积或总修建面积收取。所以，须执行人防异地制作费用的收费面积基数和收费规范，一起执行按规则应建人防的修建面积，以利于决议方案是自建仍是交纳异地制作费）

如制作的人防按平战结合要求装备，平常做车库租借运用是否需求人防部分同意？是否需求交纳运用费？

另人防车库是否能够出售（部分城市能够出售运用权）

9.校园

是否需求装备制作中小学？

如需求则须执行详细占地规划、制作规划和产权归属等问题？

并执行可否异地交费。

10.幼儿园

是否需求装备制作幼儿园？

假如需求则须执行详细占地规划、制作规划和产权归属等问题？

11.大街、派出所等

是否需求装备制作居委会、派出所、活动中心等社区活动中心配套设备？

如需求则执行详细制作规划和产权等 归属等问题？

12.车库

车位按多少份额进行装备？

多少份额车位有必要在地下？

地下车库是否能够出售、是否能够处理独立产权（如能够是否需求补交土地出让金？补交规范是多少？）

13.地下商业

是否能够处理独立产权？

如能够，是否需求交纳土地出让金？

按什么规范补交？

14.物管用房

当地对住所需装备的物业处理用房、物业运营用房等是怎样规则的？

周边项目是否严格履行此规则？

本项目按规则应该装备多少物业用房、详细方位是否有要求（可否为地下室）？

15.消防

是否需求装备制作消防站

如需求则执行详细占地规划、制作规划和产权归属等问题

并执行可否异地交费。

16.垃圾站

是否需求装备制作垃圾站，如需求则须执行详细占地规划和制作规划等问题，并执行可否异地交费。

17.规划路途

地块周边是否有规划路途（特别重视是否有高架桥，如有，有必要保证有匝道分流、便利车流进出本项目），如有须执行谁出资制作、竣工交给运用时间（须取得交通、规划等政府对口职能部分的书面定见）？

能否保证项目开业或交房入伙时同步完结？

18.轻轨或地铁

地块周边是否有规划轻轨或地铁？

如有须执行规划是否完结？何时开工、何时竣工投入到正常的运用中？

并执行不承当任何额定的配套费用？项目与轨道交通接驳的设计、施工界面怎样确认并力求对项目有利？

19.市政管网

水、电、煤气、供暖等是否送到红线边际及详细市政管网方位的确认，执行红线外不承当任何费用，如有必要承当需清晰额度。

要点需执行电力是否满意项目设计容量和运用上的要求。

20.环保要求

项目地点城市及区域，对新建项目的环保（如对餐饮排烟的要求）是否有详细要求？

相应的环保合格方针有哪些？

是否处于航道控制区域、环评是否能经过？

21.节能要求

项目地点城市及区域、对新建项目的节能是否有详细要求？

相应的节能合格方针有哪些？

22.施工办法费

紧邻地块边是否有已建好的地铁或大型深根底修建？

是否有合理的施工间隔？

是否将发作额定的施工维护办法费（如有请给予评价）。地块周边相似项目的地勘材料显现：是否有岩溶陷落、踩空陷落和隐伏结构地裂缝地质灾害等晦气地质条件？

23.施工影响

当地政府对该区域内的施工，是否有约束？

土地多样性，保证万科大规划土地储藏

依据城市开展、政府规划，纯住所用地根本绝迹。

政府规划用地的多样性，决议了开发商的开发才能需求具有灵活性，方能获取更多的土地时机。万科在这方面，有六大诀窍，保证规划化的储藏土地。

1.主题拿地形式

主题地产形式便是将地产与主题嫁接，满意特定人群的需求，寻求更高生活品质的开发形式；依据主题定位方向，目前我国干流地产取地形式可分为两种：

1）旅行地产：即依托周边丰厚资源而建，将旅职业和房地工业无缝嫁接，具有更好的自然景象、修建景象，一起具有完善的配套功用和极高的出资价值。2017年万科受让云南城投华商之家出资开发有限公司40%的股权，担任太阳山项目的后续操盘开发。

2）养老地产：从修制作计、园林规划到装修规范各方面考究适老化设计，供给护理、医疗、恢复等专业服务。2009年，万科在杭州良渚文明村中心区种下了一颗养老的种子——随园嘉树，可谓“当代我国高端养老里程碑式的著作”。随后，随园在城际之间的仿制不断铺开，以浙江为例，随园立足于杭州、宁波两大重镇，向南京、姑苏等长三角要点城市拓宽。

2.新区开发拿地形式

新区开发形式是指依据新区规划，为满意城市开展需求，拓宽城市新空间的规划化开发形式，依据操作方法不同，新区开发拿地形式也可大致分为两种类型：

1）快速造城：由开发商主导，快速开发、快速周转的可仿制的开发操作形式；或许是合作卫星城规划，快速完结造城方案及人口导入方针，完结城市制作预期作用。比方长阳山项目。

2）区域运营：经过土地一二级联动开发与运营，进行新区土地收拾出让、项目开发、物业运营等，完结政府区域规划方针的完结，或许经过区域运营完结地块价值的最大化。比方万科台湖新城项目。

2）

3.大配套拿地形式

大配套拿地形式是指因代建或许配建配套设备，完结方针盈利报答与区域价值提高双赢的开发形式，依据配套设备类型不同，大配套取地形式可分为两种形式：

1）一般性配套：制作酒店、会议、运动、休闲、文明、教育、医疗、城市地标等配套设备，提高区域以及物业价值；以规划开发、配套先行的理念打造复合城区。比方万科君澜项目。

2）专业性配套：依据政府需求，代建城市基建、轨道交通等专业性配套设备，以此置换土地资源进行开发。比方地铁万科红树湾项目。

4.综合体拿地形式

综合体拿地望文生义是将商业、工作、寓居、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通灯城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间树立一种彼此依存、彼此助益的能动联系，然后构成一个多功用、高效率的综合体。正常的状况下，综合体均坐落城市的中心地段，寻求长时间高溢价运营报答。比方东莞万科商业综合体项目。

5.城市更新拿地形式

城市更新拿地是指对城市某一式微的区域进行拆迁、改造、出资和制作，以全新的城市功用替换功用性衰落的物质空间，使之从头开展和昌盛。它包含对客观存在实体以及各种生态环境、空间环境、文明环境、视觉环境、游憩环境等的改造和连续。比方万科深圳南苑新村旧城改造项目。

6.工业拿地形式

工业拿地是指经过工业为依托、地产为载体，完结土地的全体开发与运营，一般聚集在经济活跃度较高的城市，依据操盘人可分为以下三大类型：

1）政府主导工业园区：政府主导，经过方针支撑、税收优惠等条件营建优势，经过招商引资、土地出让等方法引入契合相关条件的工业开展项目。典型的事例是姑苏工业园区、广州经济技术开发区。

2）实体企业进驻型工业园：由主体企业进行的工业地产开发，首要是环绕主体企业进行的开发运作，打造及完善企业工业链。典型的事例是长虹工业园，以及五粮液工业园。

3）工业地产商运营型工业园：有工业地产运营商经过土地一级开发、完善配套、制作厂房、库房、研制区域等，以租借、转让或合资、合作运营的方法来进行项目相关设备的运营、处理。典型的事例是天安数码城联动U谷津通工业园。

万科在拿地后，怎样完结项目增值？

除了逆周期的拿地，让土地获取本钱最低外。万科在项目操盘方面也有着独特的运营哲学。

在万科的价值观里，不做地王。可是，尽管如此，常在河边走哪有不湿鞋。即使没有拿到地王地块，但也或许拿到高价地。因而，万科在安排保证上也是考虑的十分周全。万科万创设计处理中心，从集团层面首要是对地王项目的设计支撑或直接操作，经过产品设计溢价消化地王项目的高本钱。

一个项目的胜败，遵从“4321准则”。拿地研判占了40%，设计规划占30%，出售策划占20%，商场时机占10%。因而，拿到一块地万科也是有着“以客户为导向的房地产开发流程”。

这一流程，清晰了：

万科的客户是谁？

为客户在哪拿地？

做什么样的产品？

供给什么样服务？

一将客户的实在需求清单化，这样就决议了万科要拿什么样的地。

二是经过“七对眼睛”，分别从营销、本钱、设计等专业线屡次审视产品设计。

三是将与客户之间的联系拆解为“6+2”，在每一个环节都有规范化的做法，让客户取得杰出感触，然后挑选万科、信任万科。

总结：

2019年8月份媒体沟通会上，郁亮从前说过这样一句话，“现在，对房地产更有决心了。”

怎样解读这句话？

榜首房地产的长效机制现已得到确认，根本环境、方向没有大的改变；

第二职业痛点在于客户问题还没有处理，只需有客户痛点没有满意，便是时机；

第三，哪怕是长三角城市圈，我国房地产开展不平衡不充分的特征还十分很多存在，这就带来很多的时机、可为空间；

第四，万科团队还比较尽力，所以这也是有决心的一个方面。

曩昔依托房地产土地盈利，万科的优势展示不明显，但在比拼企业均好才能方面，万科具有肯定的竞赛优势，无论是产品力、本钱力、营销力、品牌力、融资力等。

这也是万科在逆势之中张狂拿地的硬逻辑的底气地点。