2019年度上海写字楼商场回忆与展望

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《 2019 年度上海写字楼商场回顾及展望》重磅发布！

依据 CAIC 监测显现，就全体商场而言， 2019 年上海大宗买卖总成交额为 830 亿元，近三年来初次跌破千亿；中心商务区甲级写字楼租金环比下降 5.2 %，近几年来初次跌破十元；陆家嘴商务区全体（含乙级）空置率迫临 30 %。本陈述数据库均来自CAIC（我国房地产资管信息服务渠道）点击了解。

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微观商场：全国甲级写字楼租金及出租率遍及下行

全国要点城市工作租金状况（2016-2019）

据CAIC 财物数据库监测显现，全国要点城市租借商场分解显着。一线城市中，北京均匀租金虽有必定下降，仍领跑全国；广州处于榜首队伍的低位，但出现小幅逆市上升，广州市政府鼓励方针加持、优质项目入市等利好要素或为广州甲级工作商场新的驱动力。

在CAIC 财物数据库监测的 15 个城市中， 2019 年全国甲级写字楼商场租金及出租率遍及为下行趋势，其间租金跌落城市占比约 76 %；出租率跌落城市占比达 71 % 。

| CAIC 商场监测（上海）

商场：继续供大于求的商场环境下，上海写字楼商场租金和出租率全体双降。2020 估计有 165 万㎡新增供给入市，从现在需求端来看去化压力有增无减；

租户：受全体经济下行的影响，企业削减工作租借本钱，挑选性价比更高的写字楼成为一致；

业主：小业主灵敏调整租期和租金应对商场改变，大业主面对整层或大面积空置难招商的窘境；

板块：各商务区之间竞赛空前剧烈，租户从中心商务区迁址配套较老练的非中心商务区趋势现已构成,中环优质板块或将成为新一轮热门；

租借商场：陆家嘴商务区全体空置率迫临 30%

供给主力仍会集于非中心商务区

全市新增供给、净吸纳量及空置率

据CAIC 财物数据库监测显现， 2019 Q4 上海全市 10.8 万㎡新增供给，净吸纳量下降至 5.2 万㎡，空置率继续攀升至 19.1 %。非中心商务区气氛日趋老练，工作楼质量较高且具有租金优势，需求微弱催生供给会集在非中心商务区，如前滩、后滩、大虹桥及徐汇滨江等。

全市中心/非中心甲级写字楼均匀租金

中心商务区租金跌破十元

据CAIC 财物数据库监测显现，租金处于继续下行通道，中心商务区甲级写字楼租金环比跌落 5.2 %，至每平方米每天人民币 9.9 元，近几年来初次跌破十元；非中心商务区甲级写字楼均匀租金环比跌落 1.5 %至每平方米每天人民币 6.48 元。

上海19Q4重要子商场租金与空置

要点商务区监测——陆家嘴

GIF制造：模袋

在政府控制和金融大环境的布景下， 2018 年 12 月 28 日银保监会发布的《关于标准银职业金融组织异地非持牌组织的辅导定见》要求在沪非持牌银行一年内撤出，导致 2019 年金融职业集合的陆家嘴商务区受到了较显着的冲击。

陆家嘴的租户都去哪了？？？

据CAIC 财物数据库监测显现，陆家嘴商务区全体（含乙级）空置率迫临 30% 。

一方面，陆家嘴受新式商务区的冲击较大，部分企业总部迁址，加之意向租户被其它商务区某些特定的程度的稀释；另一方面，业主方商洽中暂未做出较大退让，仍受等候商场回暖的张望心情主导，导致意向租户丢失。

2019Q4陆家嘴客户成交偏移状况

| CAIC 猜测

2020 年陆家嘴商务区会有相对较大程度的租金下调以维稳和提高出租率。

销售商场：上海大宗买卖三年来初次跌出千亿

上海各物业大宗买卖金额

据CAIC 财物数据库监测显现，2019 年上海大宗买卖总成交额为 830 亿元，较上一年同比下降 26 个百分点，近三年来初次跌出千亿规划，主要是受微观经济放缓及中美买卖的不确定性、上海工作商场新增供给继续高涨及租金下行等影响。

上海大宗买卖内外资份额

上海作为全球十大金融中心之一，经济发展位居全国首位，颇受外资喜爱。上一年上海出台的「扩大开放 100 条」方针至 2019 年已执行 93 条，这一机制营建了「亲商、安商、留商、巨贾」的外商出资环境。2019 年二季度前，外资出资上海物业的热心继续高涨。二季度后外资出资急剧削减，内资占比提高，但全体仍出现下降趋势。

2019Q4各行政区销售商场

据CAIC 财物数据库监测显现，2019 四季度上海工作销售商场全市成交 15.6 万㎡，比三季度环比下降 31 个百分点；南汇成为四季度成交最活泼的区域，其供给面积达 6.0 万㎡，成交面积为 1.9 万㎡，成交均价 19760元 /㎡。四季度全市成交价格 39610元 /㎡，其间中心区成交均价 82579元 /㎡；非中心区成交均价 41125 元/㎡。

土地商场：涉办用地成交环比上升 116.3%

据CAIC 财物数据库监测显现，四季度供给 14 幅涉办用地，合计 45.2 万㎡，环比上升 76.6 %；成交 14 幅涉办用地，合计 45.2 万㎡，环比上升 116.3 %；成交均价为 16652.8 元/㎡，环比下降 21.7 %。

2019Q4典型工作土地成交事例

未来供给

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