刚进万元房价沙龙拐点来了2019楼市从自嗨到自救

2019年上半年，长春楼市仍然连续着2018年的热度，这一度让许多人自我麻醉，似乎这轮楼市狂欢没有止境，调高房价、糟蹋客户、坐等抢房……

直到有人发现，开盘排不满号牌，售楼处开端靠大妈撑场面，玩手机的时刻越来越长，特价房比从前来得更早更强烈……楼市就这么一会儿冷了。

还记得2019年头，房报君在猜测陈述中说过的话：“一切企图撩高的房价，都是步入2020年横盘前的自嗨。”

从华夏长春研究中心的2019年年报的数据中，咱们正真看到，2019年长春房价走出了一个“倒V字”曲线，拐点十分明晰。

最终几个月的楼市就像进入“小冰河期”，用本年网红词来描述便是“我太难了！”

但不管怎样，2019年咱们走过来了，回头看去，仍然有看头。

今天开端，房报君将连续回忆2019长春楼市大事情和走势，供购房者在2020年买房参阅。

房价先涨后降，年底趋稳

下图为华夏长春研究中心计算的2019年长春商品住所商场1-12月的价格趋势。

上半年长春商品住所商场行情报价一路看涨，并在年中打破1万元/㎡，继续数月，长春初次进入“房价万元城市沙龙”，但下半年楼市逐步冷却，7月左右，新上市楼盘就撕开了房价的口儿，许多楼盘开盘价格低于商场预期许多。

随后金九银十、双十一，楼市全线打折，狂撒优惠券，“7字头”房源回归，开发商想尽办法添加房子附加值。

4季度房价保持跌落趋势，直到年终促销，全面迸发。

土地放量，地价也在涨

据计算，2019长春挂牌经营性用地1019.576万㎡，成交面积901.545万㎡。比较2018年经营性用地成交面积465万㎡，同比添加94%。

2019年成为长春经营性用地成交第二高的年份，成交最高的是2010年，成交951.04万㎡。

除了量大，2019年土地商场最大的改变是楼面地价上涨显着。北湖区土地起拍价动辄“4”字头；年底南部新城更是出现了“6066”的起拍价。

2019年最高土地净地成交价6606元/㎡，仅次于北湖神地。

商场冷淡，不缺热销神盘

2019年，热销盘，第一个想到的是融创洋浦壹號，还有恒大花溪谷、恒大文明旅游城，承包了长春9月到11月的购买力。

阳光美湖六合、融创御湖宸院、蘭溪学府、国信净月府等热销盘紧随其后，这些盘价格优势显着，部分楼盘还有品牌优势。

旧城改造加快，未来买房回归主城

旧城改造加快也是2019长春楼市的重要改变。

滨河东区拆迁实锤、康达地块内的工业大学林园校区搬家...别的本年许多网红盘也都是棚改项目，如蘭溪学府、吴中尚小巧、京誉府、南溪虹著等。

据不完全计算，2019年有动作的棚改用地，约1360万㎡，未来2-5年，将是长春棚改迸发年，一大部分会集在三环内。

长春公主岭同城化，文旅地产迸发

2019年，长春公主岭同城化进展加快，2019年4月开端，公主岭划归长春代管。

跟着现代都市圈建造进程加快，咱们不能忽视长春的18千米城际分界线。

在这条城际分界线上有重视度高的莲花山、奢岭、范家屯、大岭、合隆和有了新动作的卡伦湖和新立城、长德板块。

尤其是莲花山和大岭这两个流量板块，都是以文旅为主。还有长德板块的恒大75万㎡地块、新立城板块“长春影都”项目等。

2019年，也是长春文旅地产的迸发年。

地铁6号线开工，各类城建加快中

地铁6号线开工可以说是2019年的城建重磅事情，当然除了地铁6号线外，2019长春城建成绩单也不错。

如闪亮上台的长春站、吉林大道快速路通车、锦湖大道全线贯通、公民大街改造、北湖欧亚购物中心复工、中日联谊医院北湖分院开诊……

名校学区房遇冷，二手房商场降温

2019年长春二手房商场最大的改变是，二手学区房降温，自朝阳区发布学位预警后，名校学区房价值继续走低。

二手学区房预冷，二手房商场全体也不达观，许多二手房中介朋友圈出现“降价”、“再降”字样，且二手房成交量下降，成交周期显着拉长。

LPR利率方针一出，小计算器摆好

LPR利率方针到底是啥？对我们买房有什么影响？当你大约还没消化完以上问题时，央行又发布了“存量房贷”利率方针。

点我看之前剖析

经过2018年大涨，有人说2019年长春房地产商场进入调整期，房价进一步趋稳。不管怎样2019年已曩昔，2020已到来，2019年的惋惜，期望在2020年补齐，接下来，跟着房报君一同，来回忆2019年长春楼市数据成绩单！

以下数据及剖析来历：长春华夏研究中心

年终总结，房报君给2019年长春楼市界说为“自嗨反转”。

从数据来看，2019年的长春房地产商场，不管从供给量仍是成交量来看，都是同比下降的。

住所商场：商品住所成交均价10202元/㎡ 全年商场供小于求

2019年长春市商品房成交均价10310元/㎡，同比上涨7%；商品住所10202元/㎡，同比上涨9.87%；价格上升首要受精装溢价和中高端、高端项目价格拉动。2019年全年商品住所商场供给面积991万㎡，同比下降19.56%。

成交总量：全年成交商品住所1022万㎡

2019年长春市商品住所全年成交1022万㎡，二手住所708万㎡，全年商场总容量1730万㎡。该数据未包括大岭及范家屯区域，若全口径计算，估计商场总容量约为1900万平，与2018年根本相等。

2019年月均成交85万㎡，与2018年月均89.8万㎡比较，略有下降。三月小阳春体现微弱，金九银十成色缺乏。

成交结构：刚需为主，改进需求增多

2019年成交结构以刚需客户为主，改进客户份额提高，商场出现刚需+改进并存。

80-90㎡规范两房产品供求占有肯定主力；140㎡以上的改进需求有所增多。成交成果出现出刚需为主、首改向改进开展的趋势。

现阶段城市级客户对80-90㎡住所产品的需求仍较为充盈，占比24%，商场仍体现出较为显着的刚需性。别的90-120㎡需求较多，改进类客户容量逐步增多。

总价方面，120万以下的总房款是客户承受度最高的区段，除掉贱价置业影响，大都客户能承受80-90万的总价。

区域剖析：资源型区域改进需求旺盛 外围区域量价具有上扬空间。

资源型区域，如净月、南关、经开及高新南，聚集了较多改进客户，全体成交均价根本高于城市层面，供求旺盛，供销比大于1。 城北的宽城、二道及高新北，汽开 、绿园的楼市体现为刚需为主，供小于求，价格略低于城市层面，但具有较大上扬空间。

在城市外拓的过程中，城市外围的双阳、莲花山遭到房企和购房者重视，量价仍有很大的上升幅度。

开盘去化：去化率61% 同比回落5%

全年住所项目开盘加推去化率61%，同比2018年回落5%。

全年住所商场干流项目开盘加推均匀去化率回落，首要因为新增项目（如融创洋浦壹号，万龙银河城）供给量较多，导致客户分流；性价比高的项目则依托资源、品牌等完成较高的去化，如地铁万科西宸之光、阳光美湖等。

2019年商品住所新增供求比为0.89:1；商场体现供小于求，承受2018年的开展态势，商场供需量减缩，价格继续上升 。

全体存量：累计库存809 估计可去化9.4个月；

2019全年供小于求导致存量减缩，存销比9.4，商场健康；

2019年长春商品住所累计库存809万平，环比2018年底削减7%；按月均去化86万平计，存销比9.4；全年新增供给小于需求，导致库存下降，需求安稳去化周期缩短，全体商场处于健康状况。

80-90平产品存销比最小，危险小；150平以上产品去化压力最大。

分化存量极成，在售商品住所存量最高为160平以上产品181万平，占总量22.38%，去化周期18.4个月；80-90平为商场干流需求，去化周期仅有5.3个月；150-160平存销比最高，为22.1。

各区存量：净月存量最大

现阶段城市开发热门区域，如净月、高新南和南关，存量较大，去化周期高于城市均匀水平；二道区存量较低，因为月消化量有限，导致其去化周期较高；其他城区的存量和消化力在城市均值线下，健康运转。

比照东北地区大连、哈尔滨和沈阳三市，长春市供求仅次于沈阳，排名第二；长春市购房者旺盛的购房需求极大的激活了楼市供给，商场消化才能较强，运作环境较为健康。

房企：万科多盘联动领跑房企排行榜，各房企不断做大商场占有率。

万科领跑全市，中海、华润名列前三；恒大转战城市外围区域，万龙、新星宇凭仗多盘布局、刚需快销成为本乡企业领跑者。预判2020年随同外阜房企入长开发，商场占有率将进一步被“分食”。

单盘：规划大盘凸显优势，融创洋浦壹号以27亿出售额领跑，位居第一。

商品住所单盘出售额TOP10项意图全年出售额均超越14亿元，大多项目为规划型大盘，且享有区域或板块开展盈利、凭仗性价比快销回现。

商办商场：商业全体下行；公寓商场供大于求，成交量稳价涨

商业供求：受经济环境及新增供给项目区位影响，商业全体处于下行趋势。

与2018年比较，商业（门市）新增供给萎缩，成交量下降12%，成交均价下降9%；究其原因，一方面是因为新增供给相对较少；另一方面干流供给项目首要在外围，商业气氛较弱，价格及成交相对偏低。

商业成交结构：需求商场对产品面积需求添加，总价受面积影响呈小幅上涨趋势。

商业（门市）各面积需求较为均匀，成交主力80-100㎡及200平以上；总价以80-160万占比较高；2019年成交产品多为近两年新增项目，多为独立商业，面积偏大，总价受面积影响也出现增大趋势。

商业面积主力需求为40-200平之间的产品。商业（门市）产品面积/总价穿插剖析中得出，商场需求以小面积低总价出资类产品以及大面积高总价自用亦或大客户为成交主力，商业（门市）商场成交中心产品为60-100平，总价会集在80-160万。

商业库存：商业（门市）存量下降，但存销比上升。在新增供给减缩下，截止2019年，商业（门市）库存较比2018年出现下降；但因为曩昔一年需求减缩，因而存销比上升，上升为26个月。

商业成交排行：年度商业成交最高额5.09亿元，品牌房企的多盘联动最高额挨近12亿

2019年成交单盘TOP10会集于一是人口密布区域商业，二是依托会集商业，品牌房企住所热销带动；房企排行中，仍旧以万科、万龙、中海、华润、新星宇等全城布局，多盘联动，跻身商业房企出售金额TOP10。

公寓供求：2019年长春公寓商场出现供大于求态势，较比2018年供给大幅减缩，成交量安稳，价格涨幅5%；年度公寓商场供求比1.12：1，供略大于求，年度公寓产品需求保持在40万平左右。

公寓成交结构：30-50㎡，总价50万以内为商场需求中心。60平以下产品占比84%，其间30-50平产品成交占比到达66%，总价在50万以下产品成交占比82%；公寓产品一方面受规划约束，另一方面受客户承受度影响，loft产品更具有商场承受度，在确保产品实用性的一起，进一步提高性价比。

主力产品总价50万以下/30-50㎡，单价天花板10000元/平 。30-50㎡产品为成交面积段主力，对标总价段会集在50万以下；客户关于公寓类产品能承受主力面积段 在50平以内，价格在50万以内，由此可看出产品单价天花板可承受在10000元/平。

公寓库存：库存量继续上涨，商场库存压力上涨，以泛南部板块为主。2019年公寓产品库存量进一步上涨，成交量保持安稳，商场仍处于供大于求的态势；跟着多个项目捆 绑很多商业目标，公寓商场的供给出现放量趋势，但因为价格相对较低，新增公寓入市节奏放缓。

公寓成交排行：公寓出售TOP10具有年消化1亿以上的才能，多为商业综合体。公寓单盘成交金额TOP10均在1亿以上，其间TOP5在2亿以上；其间单盘TOP10中各个项目多处于商圈周 边，经过商业价值及人流量添加项目出资价值及出资回报率。

工作供求：2019年工作商场供给26.5万㎡，成交35.8万㎡，在商场相对低迷期阶段，工作商场供给锐减，出现供小于求的态势，供求比0.74：1，价格出现走高态势。

工作成交结构：工作物业成交主力面积120-140平，其次是200平以上；成交总价相对涣散，80-200万之间。置业集体以出资客为主。

成交面积总价分枂，120-140平成交占比较高，对应总价在80-200万，商场需求较高，其次是小面积产品——40-80平，总价40-80万，出资门槛较低，较受出资客欢迎。

工作库存剖析：库存出现下降，但需求有限，导致去化周期无显着改变 。截止2019年，长春工作物业库存215万㎡，去化周期54个月；伴跟着工作物业供给的削减，全体商场存量下降，但需求有限导致去化周期改变丌大。

工作成交排行：区位条件较好，性价比较高的单盘，出售额体现杰出。2019年工作物业成交金额TOP10中出售额在6千万以上，排行前五位项目具有1亿以上的出售额，房企 排行中，中海、群众、伟峰等多盘联动，其他房企不单盘排行较为对应。

以上，本年长春楼市数据盘点成绩单，你满足吗？

随后，房报君会连续收拾，方针、神盘（具体请看今天推送二屏），土地、城建、猜测等，重视房报君，精彩不错失！

（记者 毕影）