把戏年重回规划战

作者：李佳

本年1月3日，把戏年控股集团有限公司（01777.HK，下称“把戏年”）发布2019年未审核的营运数据。多个方面数据显现，把戏年在2019年的出售额为362.1亿元，擦线完结出售成绩方针。

“请不要再叫我开发商，谁再叫我，我就跟谁急。”把戏年总裁潘军曾公开向媒体表明把戏年将完全离别传统房地产开发形式，“出售额是千亿元仍是百亿元，关于把戏年含义不大。”

而在2019年头的成绩发布会上，潘军将把戏年此前方案2020年完结千亿出售额的方针延伸至2021年。在2019年8月21日，把戏年履行董事及首席财政官陈新禹在中期成绩发布会上表明：“‘大湾区旧改之王’，是咱们的方针。”

从前决议“去地产化”的把戏年现在要做“大湾区旧改之王”，宣称“出售额含义不大”现在却为了“千亿”使出浑身解数，把戏年为何一再“打脸”？

两次转型

实际上，自2009年上市以来，把戏年先后阅历了两次转型。

2012年，就在房企纷繁大举扩张之时，潘军提出把戏年将由地产开发商向社区服务商转型，扔掉重财物向轻财物和互联网进发，敞开了为期五年的事务转型。不可否认，把戏年在轻财物转型中成效显著。2014年6月，把戏年旗下社区服务运营商彩日子（01778.HK）登陆港交所上市，成为内地第一家上市物业公司。

可是，这也让把戏年失去了房地产事务开展的黄金添加期。在2012—2016年间，把戏年合同出售额别离为80.14亿元、101.74亿元、102.14亿元、112.72亿元和122.06亿元，增速十分缓慢。“在2011年下半年咱们提出‘去地产化’战略，这是根据其时国家加强对楼市调控而作出的决议方案。在后来4年咱们一直在操控出售规划，根本安稳在100亿元左右。”潘军称。

2017年头，把戏年提出第2次事务转型，决议从头加码房地产事务。在2017年中期成绩会上，潘军再次着重，未来要调整轻重财物的战略布局，期望轻重事务份额能完结五五对开。重拾房地产事务的把戏年也给自己定下了千亿方针，即在2018-2020年三年间别离完结300亿、500亿和1000亿的成绩方针，这在某种程度上预示着把戏年将在2019年和2020年别离要完结67%、100%的增速才干完结预期方案。

可是，把戏年已然高估了本身的扩张速度，龙头房企纷繁“过冬”，“黑马”房企的增速也在逐步下降，现在的职业环境和5年前已是今非昔比。2018年，把戏年的房地产合约出售金额到达301.73亿元，同比添加49.64%，擦线完结300亿方针。在擦线完结了2018年的出售方针后，潘军表明将2019年把戏年出售增幅下调至20%-30%。按此核算，2019年把戏年的出售额将在361-391亿之间。从发布的数据来看，2019年把戏年完结出售额362.1亿元，再次擦线完结方针。

加快扩大土储

把戏年巴望在短期内完结快速添加，首要依托本身的土储优势。把戏年起步于深圳，成善于粤港澳大湾区。通过20余年的开展，事务已成功扩至成渝经济区、华中区域、粤港澳大湾区、长江三角洲及京津区域五大都市圈。

到2019年6月30日，把戏年规划土地储备建面约3320万平方米，其间，总土储建筑面积中有1648万平方米是现已确权的土地，总货值1974亿元。别的的1672万平方米是预期未来可转化为土地储备的城市更新项目，总货值超越3500亿元。

别的，把戏年在大湾区的土储多为城市更新项目。39个城市更新项目均坐落大湾区城市，有22个坐落深圳，估计总建筑面积1605万平方米，剩下的城市更新项目别离坐落佛山、广州、惠州、中山、东莞。

在2019年中期的成绩发布会上，把戏年方面表明，在未来3年将有超越20个城市更新项目推出，将为把戏年供给约1500亿元的土地货值。把戏年首席财政官陈新禹表明：“把戏年未来的方针是做大湾区的旧改之王。”

自2017年二次转型后，把戏年便开端加快弥补存货。2017年－2018年存货别离为239.73亿元和354.27亿元，同比添加率别离为55.4%和47.8%。一起因为出售加快，把戏年的均匀预收账款在2018年及本年上半年均有较大幅添加，别离为92.71亿元和160.38亿元。2019年上半年，把戏年反映去化状况的方针“存货/均匀预收账款”为2.39，同比下降35.75%，去化压力再次减轻。

在2019年中期成绩发布会上，把戏年履行董事、投拓负责人张惠明称，“公司方针去化率是75%。2019年上半年，咱们卖了131.69亿元，去化率56%，其间有部分存量的车位、商铺等重财物。假如剔除去重财物，去化率达72%。下半年会连续在7、8、9、10月供货，11、12月份继续出售，总货值达278亿元，会力保完结本年20%的添加。”

“轻重并重”

“与同行比较，把戏年的‘轻重并重’战略已根本落地，应该讲现在咱们轻重事务的比重是比较适宜的，重的占60%，轻的占40%，咱们想尽力坚持这样一个份额。”潘军在2019年年头的成绩发布会上指出。

从近5年来看，在把戏年的收入散布中，重财物收入占比大幅下降至六成左右。2014年—2018年把戏年物业开发事务收入占比别离为98.45%、80.38%、76.61%、67.45%和61.16%。2019年上半年，因为新增结转的楼盘承认收入较去年同期添加，导致把戏年物业开发的收入约为57.31亿元，较2018年同期的25.63亿元添加123.6%，占总收入份额约为66.82%。

有必要留意一下的是，重财物收入占比削减，意味着把戏年的轻财物收入在近几年的直线添加。可是，把戏年的轻财物事务在近几年却呈现了“增收不增利”的现象。彩日子的相关财报多个方面数据显现，2014年上半年－2018年上半年，彩日子的毛利率依次是66.1%、73.9%、44.3%、45.5%、35.3%。2019年上半年，彩日子的毛利率再次同比下降2.7个百分点至32.6%。

半年报显现，2019年上半年把戏年毛利约25.37亿元，同比添加92.5%；毛利率约为29.58%，同比添加约4.2个百分点，毛利率添加首要因为结转收入的项目毛利较高。

杠杆加剧

负债方面，多个方面数据显现，把戏年调整后的财物负债率已由2015年底的68.61%升至2019年上半年的74.39%。一起上升的还有净负债率，2019年中报显现，把戏年的净负债率由2017年底的75.78%上升至2019年上半年的79.98%。

本年上半年，把戏年告贷总额约为165.35亿元，较2018年底削减了13.7%。优先收据及债券约为237.97亿元，较2018年底削减了1.7%。把戏年控股表明，集团绝大部分告贷均以集团的土地使用权及物业作典当，优先收据由集团若干隶属公司透过质押其股份进行担保。别的，2019年上半年，把戏年控股融资本钱约为8.11亿元，2018年同期约8.14亿元，与2018年同期根本相等，而这一金额现已占有了把戏年上半年毛利的32%。

2017年之后，把戏年调整后的速动比率及现金比率均有不同程度的下降。其间调整后的速动比率由2016年的1.32降至2018年的0.98，调整后的现金比率也由0.71降至0.68。

但从本年上半年来看，把戏年的短期偿债才能逐步上升。到2019年6月30日，把戏年具有银行结余与现金余额为250.64亿元，一年内到期的告贷告贷、优先收据及债券合共约159.6亿元，手持现金尚能掩盖一年内到期的短期告贷，调整后的速动比率及现金比率均同比添加14.63%和6.82%至1.41和0.94，归纳剖析，短期偿债压力不大。

长时间偿债方面，把戏年反映长时间偿债才能的方针“（货币资金+存货+出资性房地产-预收账款）/悉数债款”近5年都较为安稳。而本年上半年该方针降至0.73，长时间偿债才能呈现削弱趋势。

因为绿色开展乏力和财政方针欠安，把戏年也未能当选国家发改委主管的我国出资协会、第三方绿色评级组织规范排名和我国证券市场设计研究中心旗下《财经》杂志联合编制发布的2019我国房企绿色信誉指数TOP50。