一个下沉县城里的实在抵触

作为一个一年回一次老家的我来说，每一次回来，都会对老家有一种不一样的感觉，这种对比反差更加明显也更加直接。

而这些真实看到的变化，可能就是我们很多人都在探讨的下沉县城的真实场景

我家是一个浙江的小县城，这一次肺炎的重灾区，不过这个不重要，最近2年老家最大的变化就是撤县并市，这个变化在很多县城里都有

所以去年我回家的时候我看到更多的是路变宽了，很多房子的立面也开始翻新，然后土地开始出让项目开始新建，房地产也有萌芽的感觉

但是今年的感觉又和去年完全不一样，我又重新走了一遍老家，看到两个特别明显的现象，是以前不曾见到过的，而这两个现象如今成为了很明显的对比冲突

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首先一点，在撤县并市之后，我们大家可以看到很明显的，这个不大的城市特别想要构建相对的秩序从而证明自己开始进入到城市化的路径当中

最直观的感受，就是2个赛道开始被管理起来了

第一个是所有县城都会出现的路边摊。

一个县城一定会有比较热闹的三纵三横，这里除了有比较热闹的商业，还有很多的路边摊文化。这一次回去看到最大的变化就是地方政府开始介入，开始管理起来这些路边摊

不是取缔也不是整理，和所有的商贩达成了协议：如果你想要生意做的更久，就要保障基本的卫生以及进入政府的管理

这种类似于模糊的灰色管理模式在很多下沉市场里发生着，既尊重的地方文化，也保证整个事态不会有失控的可能

除此之外，我也看到大量的小产权的房子也进入了这种模式

几乎每一户要出租的小产权房子，门框上都会贴着这样的二维码，扫码可以看照片以及看价格

虽然简陋，但也算统一管理和运营了

我们都知道，在县城，大量的房子都是小产权，随着产业结构的调整，本地人很多出去，同样一些外来劳动力也要进来，所以大量这些小产权房开始进入租赁状态

一旦人群结构开始调整，就有各种隐患和矛盾，但是对于地方政府又不能强行的打破这样的平衡，这样会影响土著的收入也会让很多外来劳动力增加成本

所以管控的模式也很简单，地方政府就提出2个要求，第一统一登记，第二符合最基础的消防要求

消防安全是第一准则

这种给互相之间带来最小影响的模式，也在慢慢的渗透到以前大家都忽略的小产权房的身上

这样的举措用一线城市时髦的词汇叫存量资产改造，但是在这里的变化更像是政府力量介入之前的潜规则状态中的生态平衡

而这样的前提当然是城市在发生以及人群结构的复杂，但是我们依然看到地方政府的独特智慧，不触碰所有人利益的前提下使得整体处于可以掌控的状态中

当然，也是因为城市的发展，外来劳动力居住到小产权房子里，而更多的土著也就有了置换和买卖的需求，所以今年我还看到了，老家终于出现了中介这个载体

这很重要，中介的出现意味着置换的需求开始增多，二手房开始流通，购买力开始增强

虽然还不太上门面，品牌的没有，宣传的方式还是很传统的大字报和贴粘纸的方式，但是起码可以看出，需求在出现，所以服务也就有了空间

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第二个改变，就是依然明显的需求不对称

说了那么久的供需不对称，你会发现在小县城所有的产品供应还是会低估城市的需求

最明显的是两个，一个是所有的项目，不论是商业项目还是住宅项目，对车位的考虑严重不足

这可能是常有的鄙视链，但最后落地的时候往往都会让设计者打脸，比如我们能够正常的看到很多的停车场是这个样子的

5层机械车位

县城里的汽车保有量大的惊人，但是在项目规划的时候往往不会把车位当成第一顺位，所以经常会发现一个不到一万的社区，地下车位的价格快赶得上上海近郊的价格

第二件事就是封阳台

我去年给爸妈买了老家的一套商品房，据说是当地最好的，今年交房了我去看看，场景真的有点让我意外，整个小区几乎70%的单元都被封阳台了

封的我恍然间以为买的是酒店式公寓产品

我第一反应就是怎么这么没有意识，后来的反馈就是，因为之前一直没有房子产业化，所有人对于面积没有概念，甚至不知道房子会有公摊，所以直接导致买的房子比想象中的要小

几乎所有业主都觉得自己应该要买更大的，哪怕是150平米的房子，在他们眼里依然是太小太小，所以在装修设计的时候都把阳台什么可利用空间都利用上了

所以我对这种的解读还是供应方对于城市需求的低估，县城的需求容量不会特别大，但是不代表对需求品质的要求足够的低

这套房子能够卖的好很重要的一个原因是因为物业来自绿城，而这是所有本地人几乎唯一听过的房企品牌，这就是江浙的现状

正是因为各种低估，所以导致大品牌没来，小品牌要装作大品牌才能卖的好，你很难现象在这个县城，我看到了很多山寨品牌，比如说创融，注意前后顺序

是创融

比如说台州绿地，这是一家公司全名，就四个字叫台州绿城

不过你别说，山寨归山寨，起码懂这个城市，做的产品品质还是不错的。那些真正的大牌来到这里以为自己是王者到来，结果拿出来的产品很多人都看不上，新城就是如此

这就是很多县城的现状，大牌子不愿意来，真的来了不好好做，认真做的因为没品牌所以只能山寨，这种场景有没有一点点像20年前快速发展中的中国的样子

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那么冲突点在哪里

很多人觉得既然需求存在且供需不对位，很快就会有外来品牌的侵占了

道理上没错，但是我看未必，核心就是容量小所以变化快，几乎来的开发商来了等于错过，只有地方土狼可以很敏锐的发现一些机会，靠一个个细碎的小项目构建自己的认知

在老家，我看到的房地产品牌都是我不认识的，但是很多却是当地的最爱

这也可以解释为什么前两年中梁也好祥生也好可以冒出头，你看着名字，中梁山寨的中粮，祥生的英文名一看就是山寨的融创，但是没关系啊，名字山寨但是项目一个个的做出来了，所以很快在人际网络为主的浙江就构建了品牌

他们能够走出去也是因为在浙江的四线拥有广阔的土壤，但是他们因为这些成功，也因为这些在外地遇到了困境，我是真的觉得在浙江县城靠高仿山寨是有市场的，但是走出去一定是登不上台面的

这个时候各位能够准确的看出当年绿城滨江的战略有多正确，坚持就做浙江，不轻易走出去，因为很多时候的土壤就是不一样的

所以当供应方没有口碑，真正的口碑就在群落里

所以你会发现，在县城一长段时间里只有一个盘卖得好，没有第二名，在这里第二名就从另一方面代表着头号输家

好的产品往往能够得到最大程度的客户，我复盘了我们这卖的最好以及最贵的小区，他们只做了几件事情，自建了一个硬件不错的幼儿园，吸引了绿城物业，社区绿化做了1个室内1个室外的游泳池，电梯弄成刷卡入户

虽然看上去都很普通，但是每一处都打到了住惯小产权房子的住户的各种痛点需求

所以在县城就构成了这样神奇的消费错层、价值低估以及大品牌不耐的冲突，但是同样的激活了异类山寨的产品和品牌

这些冲突折射在价格上面就会变成很诡异的数字，在县城核心位置的一室户的房租是200一个月，但是比较远的品质房产，单价已经爬到了1.5万

所以在这里你和我谈论什么租售比是非常搞笑的事情，就像在中国用租售比判断房价有没有泡沫也是非常搞笑的事情。

而更夸张的是，在这里谈论的是200的租金要不要更加便宜点，因为空置房有点多，一万五的房子要不要涨点价，因为马上就要卖完了

这就是很多县城土壤里发生的事情，这块土壤不在书籍里，不在手机里，没有来过真的很难想象，而这些土壤上的需求正在被扎根这里的品牌所发现以及用他们自己的方式去弥补

这里的山寨就像是县城发展到现在这个阶段的特殊物种，能否做大就看品牌自己能不能跟得上县城的变化了

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县城就是变化那么快，几乎一年都会有新物种的发生，这些物种可能来自外地，可能是内部孵化，但是内部呈现的就是各种迭代

这样的迭代虽然量不大，但是足够快且真实存在，而这些需求在改变和激励着生活在这里的小镇青年，依然有梦想可以追，依然有钱可以赚

以上为正文，来自卢俊