高溢价土地频出地价真的在涨吗

受疫情影响，不少城市的土地出让在2月按下了暂停键，土地商场热度也因而降至低位。

据监测，要点城市成交量2020年1-2月成交量仅5473万平方米，较2019年同期6865万平方米，下降20.3%。时值三月，要点城市土地商场成交规划进一步缩水，3月前两周仅成交约771万平方米，同比降幅接连两周超5成。

尽管土地商场成交规划大幅缩水，但成交价格却持续回暖，2020年一季度土地商场均匀溢价率在2月到达了顶峰11.3%。

逆市之下土地成交价格的上升首要受部分一二线城市优质土地带动，一方面，2020年第一季度诞生了多个地王项目，另一方面，一二线城市2月份的成交溢价率也都到达了上一年下半年以来的最高位。

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2020年2月20日，上海诞生了全国总价“新地王”，香港置地联合体以310.5亿总价拍得徐汇滨江西岸地块，改写了2016年深圳新会展中心地块成交价，晋级新的全国总价地王。这一项目无论是全体规划、成交金额、江景规划，都是上海土地出让商场没有过的，是一块百里挑一的好地。

3月10日，广州越秀区域迎来时隔10年来的初次住所用地供给的，土地价值极高，起拍价就高达6.3万元/平方米，这就已改写广州土拍史上起拍楼面单价纪录，终究由广州城投以底价竞得。

除了优质地王项目之外，多个城市成交溢价率都到达了近半年来的最高位，如南宁、北京、福州和成都等四个城市的溢价率在15%以上，其间南宁、成都的均匀溢价率超越30%，北京溢价率也已达27%。

结合抢手城市及地块的出让条件来看，多为优质土地，如北京2月份出让的10宗地中有8宗均是一般商品住所用地，2宗来自近年来鲜少供地的海淀区，区位与周边配套俱佳。

咱们我们都以为，在某种程度上说，正是因为2020年至今优质地块的频出，才影响了房企的拿地活跃性，使得地价呈现显着上升。

过半地块的价格上涨起伏在5%以内

从成交溢价率最高的2月份来看，这些含宅地块首要来自于北京、南宁、宁波、成都等几个城市，成交溢价率根本都在30%以上。

结合周边近几年成交的同类型地块来看，大多数高溢价成交地块的价格较此前有必定的上浮，在地价有所上涨的高溢价地块中，过半地块的价格上涨起伏都不大，根本都在5%以内，这些土地多坐落北京、福州、宁波主城区等地价相对高的区域。

这一点和近来这些城市的地价走势也较为符合，以北京为例，2019年地价较2018年变化起伏仅为1%，本年2月成交的高溢价地块中大多地块的价格上涨起伏也都比较窄。

关于这些城市而言，因为地价相对较高，房企在拿地时需求的资金本钱更高，拿地情绪也愈加审慎，另一方面房价在政府管控下上涨起伏也比较窄，盈余空间增加预期不大，因而地价走势较稳。如在福州土拍中，最引人重视的纯商品房地块仓山金山绿轴旧改项目二尽管参拍房企很多，但并未如预期那样到达最高限价，地价较2017年也仅上涨了3%。

至于地价上涨起伏较大的土地，联络周边土地成交时刻能够发现，这些区域已有较长时刻没有土地供给。典型如杭州钱塘地块，该宗地地点的临江板块终究一次供给宅地已是在三年前，彼时地价还处于较低水平，而跟着钱塘新区的逐步开发建造，各项规划也逐步落地，区域内的地价涨幅也在情理之中。

南宁和成都的市郊这类地价较低的区域亦是如此，在规划落地、配套开展逐步老练的利好，近一两年地价显着上涨，如龙光拿下的南宁经开凤凰纸厂一期地块和上一年年头在该区域拿下的另一宗大体量用地比较，实践楼面价上涨了43%。

也有通州台湖、昆明呈贡等地块楼板价呈现显着回落，成交楼板价不及周边此前成交同类型土地的地价。这些地块价格的下降更能反映出房企拍地的慎重情绪，如通州台湖地块不需求配建确保房，自我克制份额也仅为7%，可是较2015年时的竞拍热度仍旧显着下降，地价较2015年下降近二成。

四成左右地块赢利空间尚可

由此看来，在近期成交的高溢价地块中，大部分地价只能称得上“缓涨”，即便在优质土地出让的影响下，土地一再拍出高溢价，但受资金压力影响，实践土拍竞赛剧烈程度依然相对较低。

与此同时，结合周边在售新房房价，2月一二线含宅地块成交溢价率TOP20的土地的赢利空间尚可。

在高溢价之下，只要三成左右的地块地房比处于较高水平，房地差也比较小，未来盈余空间也比较窄。典型如福州的仓山金山绿轴旧改项目二地块，作为福州土拍中仅有的不限价地块，招引了很多房企的参加，终究成交楼面价到达22254元/平方米，创下金山板块新高，但周边在售新房价格却在3万元/平方米左右，项目的盈余空间较小。

有四成左右的地块赢利空间尚可，如地房比较高的北京昌平东小口限价地，尽管拿地本钱价升至3.5万元/平方米以上，但地块上住所出售限价均价约在5.9万元/平方米，房价地价之间仍有超越2万元/平方米的距离，就此来看，项目未来仍能确保必定的赢利空间。

当然，在这20宗地中，也有盈余空间比较高的土地，份额约占有三成。这些土地的地房比低，房价地价距离也比较大，因而项目赢利空间富余。典型如北京大兴旧宫、通州台湖地块，尽管实践楼面价都在3万元/平方米以上，但周边在售新房房价都在6.5万元/平方米之上。

不论是从高溢价成交地块的地价走势、仍是盈余空间剖析来看，都阐明当时拿抢手地块大概率是比较合算的。

优质土地供给有限，高溢价不持久

有必要留意一下的是，尽管从溢价率及土地成交均价来看，近期曾呈现过一波高位，但进入3月之后无论是成交量、成交均价仍是溢价率都呈现了必定的下滑。

这还在于，从供给端来看，疫情下，部分城市纷繁改变供地战略，优先供给条件较好的土地影响企业拿地活跃性，安稳土地商场。跟着疫情的进一步缓解，各城市也将逐步康复本来的土地出让节奏，全体土地商场也将回归常态。

对需求端来说，各大开发商在近期活跃拿地，这在某些特定的程度上是因为照从前常规，房企都实施“当年出资当年出售回款”的运作形式，一般都会挑选在年头拿地，然后在从二三季度起连续推盘上市。因而关于各大开发而言，年头拿地热心本来就比较全年相对较高。

如2019年3、4、5月土地商场也曾呈现过一波小阳春，其溢价率4月峰值乃至高达22.52%，乃至远高于现在2020年2月的11.3%。

因为疫情的重复和全球的迸发，尽管在优质用地供给的影响下房企拿地志愿有所提高，但在疫情影响及资金压力下房企拿地情绪也变得更慎重。

从现在来看，此次疫情对全体经济的影响已超越上一轮金融危机，所以能够预见，抢手城市土地高溢价的现象不会持久，而且接下来的土地商场会面对比较大的压力，盈余空间较窄的地块或条件较为一般的土地会遭受流拍危险。

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