正告疫情之下买房逻辑已变

本文原创作者：柯谈

来源：柯谈地产观

毫无疑问，这次疫情导致的全球衰退将超过2008年经济危机。

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欧美发达国家“负利率”遍地、美联储史无前例的“无底线”量化宽松以及深不见底的全球疫情蔓延，都预示着我们很可能要经历一场前所未有的经济危机。

除中国以外的所有发达国家，陷入衰退已经是板上钉钉、毫无疑问。而中国根本不可能独善其身。

中金公司在最新的研报中，已经将中国2020年实际GDP增速预测从此前的6.1％下调至2.6％。而3月19日瑞银同样将中国全年经济稳步的增长预测大幅下调至1.5%。

我在两周前3月12日的文章《楼市，正在迅速回暖！》里就提前预测过：我国目前的抗疫胜利仅仅只是1.0版本。疫情对这样一个世界的冲击才刚刚开始，疫情对我国进出口贸易和产业链的影响才是真正的2.0版本！

我国目前完成的仅仅只是保证人民生命安全的第一阶段工作，而维持经济平稳运行才是后期更加艰苦的任务。

2008年经济危机时，我国在“四万亿”和“保8”的驱动下，第一个从泥潭中爬起来，带领世界实现了正增长。我相信这一次，历史会再次重演，因为我们大家可以使用的工具还有很多，比如新基建、货币宽松、房地产。

1、抄底中国

欧美日的“零利率”“负利率”以及货币大放水，必然导致流动性泛滥，资本逐利的本性一定是会选择流入投资回报率更高的国家和地区。

而目前我国的存款利率为：一年定期1.75%，二年定期2.25%，三年定期2.75%。单单从利差的角度来说，国际资本就有极大的动力流入我国。

此外，从去年开始，国外资本就开始大规模的抄底中国商业地产，主要目标城市就是北京和上海。包括现在正在跑路的潘石y，也是在以极低的价格“引狼入室”。

可完全预见，随着我们国家第一个走出疫情，经济逐步复苏，以及国际资本避险的需求，国内一二线城市的优质地产项目都将成为外资抄底中国的廉价筹码。

2、承认回暖

3月24日，官媒人民网刊文《买卖双方入市意愿强，多地二手房市场回暖》，这可是官媒第一次公开承认楼市回暖。

我在前几篇文章里一再提醒各位，房住不炒和打压楼市完全是两回事，房住不炒更不是打压楼市的代名词。

在全球经济同步衰退，我们国家的经济下滑压力如此之大的当下，让楼市合理回暖才是最最正确的姿态。

绝对不能意淫高层会对楼市下重拳，楼市是皮夹子的现状短期内根本无法改变。

所以我们正真看到今年开始，上海、南京等城市的限价已经悄无声息的低调打开。上海最热板块前滩的价格已经从前几年的8.5万，放宽到今年的9万+。2020年上海首张预售证绿地海珀外滩定价13.8万元/平，而去年近在咫尺的融创外滩壹号预售价还是12.15万/平。

而深圳的火爆更是搞得沸沸扬扬。先是几天前的豪宅秒光，现在又出现高价喝茶费。深圳宝安海纳公馆116平总价1150万的新房“喝茶费”需要70万，云玺和金亨利二期的“喝茶费”也是60万-70万。没有楼市的火爆，哪来的高价“喝茶费”。

至于各重点城市新房、二手房成交量的回暖数据，我就不再列举了，之前几篇文章说的已经很多了。

3、谨慎炒股

美股在10个交易日内经历4次熔断历史罕见，美股崩盘导致国内A股更是频遭牵连。

如果你要是仔细品味，就很容易发现，这几十年来，我们的A股很难长期走出独立行情，永远是涨跌交替。不客气的说，我从未见过一个人，是在股市里真正发家致富的。短期的身价暴涨之后，必定在将来的某一天会还给股市。不到收手的那一刻，股市里根本就没有赢家。

越是长期资金市场动荡，越是金融市场起伏，房地产才越体现出保值作用。

2015年楼市大行情是如何起来的？就是2015年6月A股达到最高点5178点之前，股市里获利的大咖们纷纷套现离场，购买上海和深圳的豪宅固化收益。2015年的大涨行情完全就是从豪宅市场开始，从上而下带动起来的。

所以，股市注定就是短期融资的工具。价值投资和长期牛市暂时我们根本做不到。

千万别自信的以为你炒炒股赚点钱就可以收手了，最后你的首付全部都会在股市里变成别人的首付！

楼市和股市是水火不容的两个物种，炒股的人，会嫌弃楼市赚钱慢，而真正懂得楼市价值的人，却根本瞧不起股市。但最终的结果往往都是买房的只赚不赔，炒股的万年不赚。

股市是人性贪婪的放大器，而最终人性都会在贪婪面前一败涂地！

所以，我不建议你炒股，或者说要谨慎炒股，包括股票基金、指数基金。股市，高层都难以精准把控，更别说你平民百姓了。

4、怪胎学区房

从2月底开始的这轮回暖，一线和重点二线成交量最大的是三种房子：学区房、倒挂新房、大户型改善。

我在2月13日的原创文章《2020年，楼市将出现三波行情！》里就告诉过大家：第一波行情就是3月份开始的学区房热潮。现在看来的确如此，其实这根本不算预测，而是多年来的经验积累。

楼市里，最抗跌的产品是小学和初中都属于第一梯队的双学区房（含九年一贯制重点学区），其次是第一梯队的小学学区房。然后才是核心地段的品质次新房。而最不抗跌的是显著高于周边价格的高溢价豪宅，剩下最最不抗跌的就是没有学区的郊区老破小。

在整个楼市里，学区房是完全脱离楼市大行情的独立存在，而且永远是只涨不跌。对于学区房而言，根本不需要分析房产政策，根本不需要看利率高低，所有利空所有利好，最后都会被学区房转化为利好政策。学区房根本不受楼市政策的制约，学区房只受入学政策的影响。

目前深圳的学区房已经比年前涨价至少5-10%，而根据我第一线的实地看房，上海的学区房成交极为迅速，不过价格基本保持稳定。

所以，对于需要学区房的朋友来说，一定要提前考虑，越早买越划算。在不考虑自住的情况下，首选总价最低的挂户口房。在学区房中，什么户型、朝向、楼层、装修，一切都是次要因素，只要不是自己住，总价低就是第一竞争力。

学区房最畅销的永远是总价最低的，而决不是品质最好的。

5、房贷会被通胀淹没

未来10年，我们的房贷会被通胀淹没。

目前我国广义货币供应量M2是200万亿，而2013年时才110万亿，不到七年翻了一倍。过去四十年，我国的M2年均增速为15%。

利率越来越低，物价和收入慢慢的升高，这是大势所趋。所以，千万别看到现在房价不涨或者下跌，就不敢贷款或者少贷款。

正确的做法应该是在自己能力范围内尽量多贷款贷足款，还贷期限拉到最长，并且采用等额本息的方式，总之，现在月供越少越划算，欠银行越多越划算。

目前，上海的抵押经营贷利率已经低至4.35%，而且是20年等额本息，这比房贷利率（5年期LPR）4.75%还要低。所以，都在说要防止信贷资源流入楼市，在如此大的利差面前，资金的去向可想而知。

现在，上海还有一种税费贷，就是买卖房产缴的税也允许你贷款。在申请按揭贷款时可以同步申请税费贷，到时候银行会给你张银行卡，缴税时直接刷卡，然后慢慢还款。利率3.5%，和公积金利率差不多，期限5-10年，最高额度50万。也就是说你买卖房子的契税、个税（包括遗产税）、增值税，统统能够轻松的享受最低利率贷款。

我熟悉的贷款老师最近告诉我说，他做这行十多年，从来就没过今年这么低的经营贷利率，从来没有过这么快这么轻松的审批流程。

其实，从税费贷也可完全看的出，央行多次降准降息之后，各大银行的钱都已经多的溢出来了，急切需要把钱放贷出去。

而房贷业务是银行业最有保障收益最高的业务，所以，从这个层面看，高层还是鼓励购房的。

6、贷款翻倍

每一次换房，你的贷款金额至少要翻倍，才有意义。

比如你自住一套500万的房子，贷款还有200万未还掉，那么假如你置换的房子是600万，贷款从200万增加到300万，那么就绝对没必要换。因为置换一次单单是中介费契税个税增值税就要接近10%，也就是60万左右，而你多贷了100万，却还要付出60万的换房摩擦成本。

置换，必须让贷款额至少增加一倍，否则就别换。

买房赚钱靠的就是杠杆赚钱，靠的就是用银行的钱赚钱。房价大涨行情下，万不得已可以再一次进行选择用全款或者少量杠杆买房，但是在房价滞涨和横盘时期，必须达到杠杆翻倍，换房才有价值。

房屋置换的大忌，就是平进平出！

7、让每一套房子都负债

15年前，上海丈母娘找女婿都要求“有房无贷”，但现在看来，当年的有贷和无贷，现在身价至少相差2-3倍。

美联储无限量印钞开启，各国零利率负利率频现，全球大宽松时代已经到来，认不清这个现实你将输的很惨！

全款买房和提前把银行贷款全部还清，是最愚蠢的理财方式。

假如你名下有一套无贷款的房子，那么接下来你要想尽办法让它负债。比如卖掉后再按揭换房，或者抵押掉套现出来再买房。

让每一套房子都处于还贷之中，才是你抵御通胀最合理的方式，因为你手里的钱会变毛。所以，假如你手里的钱都是银行的，那毛的越快，你的资产才越高。

你必须保证，手里始终拿着银行的钱。轮到大涨，你就一步登天，房价不涨，你也能抵御通胀。

一定要记住：合理负债才是你抵御通胀最有效的手段！

8、哪里可以买，哪里需警惕？

深圳：钱够就买，有钱就买，不论是首套还是改善，不论是自住还是投资，因为，深圳的房价根本摁不住，而且当地的种种做法早已表明对楼市的暧昧态度。

北京、上海、广州：已经是房价底部，未来能否大涨，没必要预测。微涨，长期上涨是毋庸置疑的。首套刚需尽管买，千万别幻想房价再跌，任何一次经济危机的最终结果都是房价继续上涨。投资要衡量自己的杠杆高低、月供能力，不建议超过自己能力的高杠杆投资，因为也许你没等到房价大涨就自己先爆仓了。

苏州，南京、杭州：这三个回暖明显的城市，刚需可以进场。这三座强二线属于内生性需求很强的城市，良好的经济发展，较高的人均收入，持续的人口增量，都是房价持续上涨的保障。高杠杆投资继续观望，等待政策利好。

南通、沈阳、大连：去年涨幅很大，而且没有明显调整过，非迫切刚需都要谨慎入场，观望为主。

天津，济南、青岛：去年跌幅很大，目前基本到底了，但是后期上涨动力明显不足，刚需可以入，投资需谨慎。

我写文章有个原则，必须包含两方面内容：讨论价值观和分享方法论。所有没有方法论的文章都是耍流氓。我的文章必须做到让读者获得新的知识点和技能，否则我宁可不写，免得浪费你我的时间。

我更新慢，因为我也需要积累，我也有必要了解市场。另外，我写过的知识点我拒绝再重复，所以，想要恶补的朋友，可以翻看我之前的文章。

再次谢谢大家的捧场！