年报调查赢利王中海地产从独行到寻友拓疆

已过不惑之年的中海地产，迈着“稳健审慎”的脚步，仍然推重“长时间持续稳健增加”。2019年的成绩答卷交出了归母净赢利416.2亿元、净赢利率25.4%、财物负债率60.06%等美丽数字，但3451亿元的出售规划仍是令人对其“江湖位置”有所忧虑。

从豪掷千金的独行身影，到2020年声势浩大敞开拓疆方案，在全国百城寻求协作伙伴，中海地产显现了对土地储备的持续进击，以及打破规划瓶颈的决计。

“赢利王”背面的超低融资利率

在中海地产交出的2019年成绩答卷上，归母净赢利和净赢利率仍然是两项耀眼的数字，分别为416.2亿元和25.4%。

在职业间横向比照，这两个数字仍然坚持前列。恒大财报没有发布，从已发布的房企巨子财报看，碧桂园、万科、融创2019年的归母净赢利分别为395.5亿元、388.7亿元、260.3亿元，均不及中海地产“低沉纳财”。从赢利水平来看，在大都房企净赢利率坚持在10%左右时，中海地产25.4%的净赢利率坐落职业最高区间，连续“赢利王”之称。25.4%不是中海地产史上净赢利率的最高值，与本身比照，中海地产在2016年、2017年、2018年的净赢利率分别为23%、24.6%、26.2%。

中海地产“赢利王”背面是其强壮的本钱管控才能。年报显现，2019年中海地产的“三费”（包含出售费用、管理费用和财务费用）占经营收入比重分别为1.6%、1.7%和0.46%，坐落职业较低水平。

特别是在融资途径收紧、融资本钱高企的职业布景下，中海地产凭借央企优势，坚持较低的融资利率。年报显现，到2019年末，中海地产持有现金954.5亿元，财物负债率60.06%，净假贷比率33.68%，负债率处于职业最低区间；加权均匀假贷本钱为4.21%，假贷本钱处于职业最低区间。

土地本钱攀升，或将影响未来赢利水平

可是需求指出的是，尽管在职业界坚持较高盈余水平，可是中海地产的赢利王位置也受到冲击。

克而瑞剖析师房玲、易天宇以为，尽管中海地产仍是赢利王，可是中海的归母净赢利与恒大、碧桂园、万科的距离在不断拉近。“2019年，万科的归母净赢利与中海地产的距离从39.5亿元进一步缩小到27.5亿元，中海地产归母净赢利的王者位置危如累卵。”

从归母净赢利的增幅看，中海地产2019年完结增幅10.3%，碧桂园、万科、融创的增幅分别为14.2%、15.1%、57.1%。尽管中海地产在四家龙头房企中增幅最低，但需求看到的是，曩昔三年，中海地产每年的净赢利增幅都超越了10%，2017年和2018年均为10.1%，稳健增加，直到2019年归母净赢利跳过400亿元大关。

与自己比较，中海地产的赢利水平也在下降。多个方面数据显现，2019年，中海地产的毛利率下降了4.14个百分点至33.66%，净赢利率下降了1.12个百分点至26.12%。当然，这背面有房地产职业赢利水平全体下滑的大布景、大趋势。不过，中海地产本身在规划寻求下频拿高价地，关于未来盈余水平或将形成影响。

克而瑞计算多个方面数据显现，2019年中海地产新增土储楼板价也在快速上升，达到了9994元/平方米，比较2018年大幅增加了61%。克而瑞研究组织剖析，这主要是因为2019年中海地产所拿地块更接近中心地段，故而呈现了结构性上升；但从另一方面来看，在有限的一二线城市挑选规划内，要完结千亿的出资方案，中海地产难以确保一切取得土地均能物美价廉。“跟着中海地产2019年拿地本钱的快速攀升，对其未来高赢利率的保持或有必定影响。”

进击土储，“拢贤拓疆”寻求规划打破

走过41年的开展进程，中海地产阅历了多轮经济与房地产周期，更身负1998年金融危机的深入回忆。中海地产主席兼履行董事颜建国称，在“黑天鹅”和“灰犀牛”经常不期而至的当下，中海地产曩昔和未来的战略与举动指引，都是不变的“长时间持续稳健增加”。

怎么平衡规划与赢利，是中海地产需精心考量的。在如火如荼的规划之争中，中海地产对规划的寻求一度被打上“保存”标签。对此，颜建国曾表明：“规划对咱们来说不是特别寻求的方针，可是为了净赢利的持续增加所需的规划增加是有必要的。”

2019年，房企规划持续增加。三巨子规划均已步入六千亿至七千亿阵营。其间，碧桂园权益出售金额达5522亿元（第三方组织计算的全口径出售金额为7715亿元），万科出售金额为6308亿元，恒大出售金额为6010亿元。排名第四的融创已达5562亿元，努一把力即可进入六千亿沙龙。

相较之下，中海地产2019年的出售金额为3771.7亿港元，换算成人民币为3451.7亿元，规划仅有三巨子的一半多。尽管中海地产在财报中称，25.2%的出售增速已“远高于同期TOP100房企均匀7%的出售增加率”，但远逊的规划毋庸置疑是中海地产当时面对的一个瓶颈，如不迎头追逐，不免令人忧虑其“江湖位置”。按此前中海地产的十三五规划，2020年的出售额方针是4000亿港元。

近三年，中海地产给人留下了进击土储的形象。上一年，一线城市土地市场更是一再留下中海地产“豪掷千金”的身影。上一年7月，中海地产在北京以79.4亿元斩获丰台花乡造甲村地块，成为当年成交金额最高土地；9月，中海地产又以32.7亿元拿下北京大兴瀛海地块；10月，中海地产以底价50.96亿元拿下广州海珠区一宗地块。2019年财报持续展现着中海地产对土储的进取之心，当年，中海地产新增53宗土地储备，权益购地金额达1134亿元，同比增加24.1%。

而在2019年度成绩发布会上，颜建国给出了2020年的拿地预算，新增土地权益出资预算为1400亿元，同比增加23%。

值得一提的是，中海地产对土储的进击，一直重仓一二线城市。“咱们坚持深耕安全边沿更高、抗危险才能更强的一二线城市。”颜建国称。2019年，中海地产67.8%的新增土地储备坐落粤港澳大湾区、京津冀城市群、长三角都市圈。到2019年末，中海地产土地储备算计8923万平方米，多半以上布局于一二线城市，房地产出售在23个城市进入当地市场占有率前三名，在11个要点城市出售额超越100亿港元，在北京的出售额超越400亿港元，在南京、广州的出售额超越200亿港元。

以往，中海地产在招拍挂市场上喜爱“独来独往”，鲜少采纳协作形式，但本年3月13日，中海地产发布了一项“2020寻地协作方案”，打出了“拢贤拓疆”的标语。该项方案“诚邀各界协作伙伴就股权收买、财物转让、国企混改、城市更新、联合开发等事务领域做全面协作，城市规划包含但不限于全国一二线城市及强三线城市。”单打独斗总之有局限性，不难看出，中海地产的2020年“拓疆”之举，拿地途径将从“独行”和单一形式转向联合拿地、协作共赢，拓展多元化形式获取土储，以破局规划瓶颈，寻求规划的“更上层楼”。

新京报