财技致富新城控股

文：诗与星空(ID: SingingUnderStars)

自古英雄难过美人关，从前的房地产大佬王石，也未能免俗。

老王先生和田女士的爱情故事，尽管整天在浮躁的交际媒体秀的有点腻歪，但毕竟人家是两厢情愿，除了吃瓜，我们也没啥可说的。

也有的房地产大佬却突破了品德和法令的底线，锒铛入狱，这种卑鄙的行为，折射出其品德上的损坏。

一起，作为从前的掌门人，公司的运营风格也能看出端倪。

一、

成绩，乱用渐欲迷人眼

表哥一向不相信房地产职业里能有什么“大白马”，原因很简单，这个职业的财政数据太简单润饰了。

由于职业的特殊性，财政人员还能够在不违背管帐原则的前提下，以十年为周期的进行润饰，财报质量严峻失真。

假如非要在地产股里找白马，那便是王石脱离之前的万科。

他在2013年提出的理念，到现在都不过期：轻财物，重运营。

表哥主张一切的房地产老板都紧记这六个字，跟着房地产职业的凄凉，只有这六个字才干活下去。

3月27日，新城控股发布了2019年年报，完成运营收入 858.47 亿元，完成归归于上市公司股东净赢利 126.54 亿元，别离比2019 年增加 58.58%和 20.61%。

数据来历：iFind，收拾：诗与星空

初初看来，尽管净赢利增幅有限，但考虑到现在是房住不炒的年代，职业缩紧，能够有如此之高的成绩增速，现已归于不错了。

可是，现实状况呢？

房地产的财报含水量非常大，从营收到净赢利乃至连现金流，都能够合法润饰，润饰到亲妈都认不出来。

客户交钱买房的时分，房地产公司不计入收入，而是计入合同负债；客户检验入住后，才计入出售收入。一起，当期发作的人工、费用等都计入了，所以赢利就不能体现当期的运营效果。

赢利表上，是曩昔的收入、曩昔的一部分本钱和现在发作的费用归纳核算的成绩。

由于新收入原则又给了财政人员必定的操作空间：承认收入的环节愈加随意，能够自行决定承认收入的环节。比方从前有必要客户检验入住才干计入收入，现在或许挖个坑就承认一部分，修完地基再承认一部分… …

在这样的一种状况下，房地产企业的赢利表基本就没办法看了。

那么，怎么了解公司的实在运营状况呢？

两点：

一是看出售面积；二是看均匀单价变化。

新城控股的2019年年报显现，陈述期内，公司完成竣工面积 1,853.65 万平方米（含合联营项目）。

这句话简洁明了，没有后缀，但意味深长，由于2018年的年报里，这段话的画风是这样：公司全年合同出售金额达2,210.98亿，同比增加74.82%，出售面积达1,812.06万平方米，同比增加95.21%，增速位列十强房企榜首。

仔细的你或许发现，2019年和2018年比，出售面积几乎是原地踏步的，和95.21%的增速比较，一会儿降到了0左右。

众所周知，报喜不报忧，不是个好习惯。

和其他上市房企比较，新城控股还有一个比较鸡贼的操作，均匀单价详细到每个楼盘，而不是悉数，所以没有可比性。

二、

财技，出售费用本钱化

新城控股有一支强壮的财政团队，让表哥都能感到敬慕。

利息本钱化是房企的惯例操作，新城控股的本钱化利息超越45亿，加上财政费用里的利息10.8亿，作为一家营收缺乏千亿的“小”地产公司，公司的利息担负仍是蛮重的。

除此之外，公司最亮丽的操作竟然是：出售费用本钱化。

表哥叱咤财报界这么多年，见过研制开销本钱化，见过利息本钱化，也见过招待费本钱化，可是理直气壮的把出售费用本钱化的，仍是榜首次见。

公司使用新原则，将20亿的佣钱开销，计入“其他流动财物”。待到相应的房产转为收入时，这部分佣钱开销才管帐入损益，导致了实质上的出售费用推迟入账。

在此，表哥呼吁各大企业老板，必定要注重管帐的待遇，用好了，他们创效远比营销人员高得多。

从公司历年财报看，公司对高管团队的薪酬很注重，董事长等级的年收入600万，这一年，董事会和监事会薪酬超越3300万元。

三、

危险，担保千亿远超净财物

跟着房地产职业资金管控的晋级，职业获取资金的难度渐渐的变大，企业抱团相互担保的现象也渐渐变得多。

但，其间隐含的危险也就渐渐的变大。

表哥从前经手过几个担保事例，对企业担保行为存在着天然的惊骇。

理论上，超负荷的担保会让企业破产。

数据来历：iFind，收拾：诗与星空

比方新城控股，悉数担保高达944亿，乃至超出公司净财物。

在房价上涨的时分，这些担保权且认为是安全的，但都0202年了，未来充满了不确定性。公司这么打肿脸充胖子的做担保，危机重重。

四、

未来，戛可是止的预付款

怎么判别一家地产公司的未来成绩？

也有两点。

一是合同负债；二是预付账款。

合同负债代表了公司近年的实践售房收到的金钱，将在未来几年内转变成营收，账面合同负债2000亿，公司未来两年的营收还有创新高的潜力。

预付账款是公司买地付出的金钱，这个预示着公司真实的成长性。

结合上文，公司出售面积现已停滞不前了，买地状况呢？

数据来历：iFind，收拾：诗与星空

断崖式跌落。

常常有人问，2020年房价会怎样啊？

其实，看看地产商买地的状况，就懂了。

五、

结尾

1、质押布告

2020年1月，公司发布布告，宣称大股东富域开展集团有限公司进行股权质押，高达4.7亿股，占悉数持有股份的34.35%。

新城的大股东2019年6月才开端榜首次进行股权质押，尽管份额不是很高（也不算低），但由于这是第刚起步，后边还会有第二笔、第三笔、第N笔，直至超越警戒线… …

所以，从前不进行股权质押的公司，一旦发布质押布告，便是一个明晰的信号，本钱在悄然离场。

2、新闻报道

3月22日，我国质量万里行发布音讯称，新城控股山东多个项目遭质疑，涉嫌虚伪宣扬，质量上的问题频出。

从财政报表背面的信息，到布告背面的信息，再到新闻媒体报道的信息，好像都在推导出相同的定论。

以上内容，均从公司年报中照实摘抄，然后依据CPA教材中的财政剖析逻辑做多元化的剖析。不构成出资主张。

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