银城世界的规划焦虑

在赴港上市一周年之后，南京老牌房企银城国际控股有限公司（01902.HK，以下简称“银城国际”）的业绩表现并不理想。

近日，银城国际发布的2019年业绩显示，其报告期内的营收为90.12亿元，同比增加77.8%，但其公司拥有人应占溢利及全面收益总额为1.55亿元，同比减少64.9%，而更为外界关注的是，其在2018年提出的200亿元销售目标依然未能达成。

但银城国际似乎依然延续自身对规模的渴望，2月25日公告称，其以5.49亿元收购路劲杭州项目40％股权，而在两个月之前，银城国际亦以4.3亿元人民币收购徐州住宅地块，其对长三角的加码仍在持续。

对此，《中国经营报》记者致函银城国际，其回复称，溢利略为下跌主要是由于其应占合营企业及联营公司的溢利减少等原因导致，而对于合作拿取项目，“可助力本公司以较低的运营风险及财务风险实现快速增长”。

“爽约”200亿

尽管销售增速超过100%，但银城国际依然未能达成“朝思暮想”的200亿元销售目标。

相关信息显示，2019年，银城国际连同其合营企业及联营公司的总合约销售额约为人民币198.21亿元，总合约建筑面积约为112.91万平方米，两项数据分别实现同比增长107.7%、125.1%。

“2019年公司实现合约销售逼近200亿元”，银城国际对此回复称，其2017年至2019年间的复合年增长率达83.2%，并表示这“显示了公司加快周转及提高运营效率的成效，也是不断突破自身规模、实现发展的印证”。

尽管“逼近200亿”，但是198.12亿元距离200亿所欠缺的“临门一脚”，或让银城国际的销售目标被迫延迟实现，而这已是银城国际第二次“爽约”200亿了。

将时间回拨到2018年5月23日，彼时还未上市的银城地产召开“2018长三角品牌战略发布会”，根据新闻媒体报道，其总裁马保华表示，“2018年销售约200亿，4至5年站稳500亿”。

2018年银城国际不仅离200亿元销售目标颇远，甚至连销售目标的一半，也即100亿元也未达到，相关多个方面数据显示，2018年银城国际合约销售总额为95.44亿元，同比增长65.7%。

从2018年的65.7%到2019年的107.7%，银城国际近两年的销售增速不可谓不快，克而瑞多个方面数据显示，2018~2019年的百强房企销售增速仅分别为35.1%、6.5%。

值得关注的是，银城国际似乎在2018年未实现销售目标后，将业绩目标更改为拿到行业百强门票。

据界面新闻2019年报道显示，马保华对外透露称，“今年银城的目标是进入行业前百强，只有进入这个行业门槛才能拿到俱乐部的门票”，但银城国际显然未能实现马保华的期望值。

克而瑞发布的2019年房企排行榜显示，银城国际在全口径金额排行榜中位列第119名，而在中指研究院的排行榜中，银城国际依然不在百强之列，位列榜单第121位。

南京本地一房地产行业人士表示，银城国际未达目标，或与其持续布局养老、医疗等板块有关，其认为在上述领域“赚不了快钱”，但或许“能够实现比较好的生态”效果。

相关信息显示，银城国际近年来持续加码医疗、养老等领域，如2019年下半年以2.6亿元的底价收购南京市新城健康产业园地块。对此，银城国际回复称，“医疗康养是我们看好的领域”，并“认为该领域有很大的增长潜力”。

尽管蓝图美好，但其“尴尬”或仍在持续，2020年1月初，银城国际被界面新闻报道称，因未完成年度业绩，“银城国际的母公司银城集团，赶在年前正在进行一轮架构调整”，涉及营销等业务条线，“且均有员工遭遇裁撤”。

银城国际对此回复称，“年初本公司进一步理顺集团本部和城市公司的权责关系，通过组织体系的调整，逐步落实‘精总部、强城市、快项目’的管理策略”，并称，“这些调整主要是为了使公司更有效运营，提升市场综合竞争力”。

负债攀升

尽管如此，银城国际今年前两个月的业绩表现也难言乐观，相关信息显示，其累计实现总合约销售额同比下跌55.79%，总合约建筑面积同比下跌71.25%。

“上述情形主要是受新冠疫情的影响，最近一段时间整个中国房地产行业都面临这样的一个问题”，银城国际回复称，自2月底陆续复工后，其已积极采取措施改善，包括通过自有线上营销平台运营及与众多垂直类平台合作等。

而在地产白银时代，叠加疫情冲击影响，行业受到波及颇大，近日，国家统计局发布的多个方面数据显示，1~2月，全国商品房销售额下降35.9%，商品房销售面积则同比减少39.9%，亿翰智库认为，“全年的销售业绩可能难以达到2019年的销售水平”。

2019年业绩表现似乎未及目标，那在当前行业形势下，银城国际2020年的业绩目标是否会做调整呢？

“去年年底制定的目标是递增30%。考虑疫情影响，预计2020年公司总销售额递增20%，在240亿元左右”，马保华在银城国际2019年业绩会上如此表示，但执行董事兼副总裁朱力也表示，“预计2020年拿地权益金额100亿元，全口径金额250亿元”。

在此情况下，银城国际似乎也在跑马圈地，谋求扩大土储规模。2月末，其以5.49亿元收购路劲杭州项目40％股权，而两个月之前，其亦以4.3亿元收购徐州住宅地块。

“收购杭州及徐州项目，可壮大本公司于长三角地区开发优质住宅物业的现有业务，同时将业务扩张至杭州市及徐州市”，银城国际认为，“预期收购事项将有助本公司发挥实力及把握市场机遇”，从而增强其在房地产市场的投资组合。

有必要注意一下的是，此前银城国际被认为“粮草”不足且过于依赖南京等少数城市，如2019年，仅来自南京、无锡的合约销售额就分别占其合约销售总额的约57.7%、14.2%，大本营南京在2017年甚至占到其合约销售额的86.03%。

相关信息显示，截至2019年末，银城国际拥有总建筑面积522万平方米的土地储备，而据克而瑞2019年行业新增土地建筑面积榜单信息显示，第100名就为123.5万平方米。

而无论是在2月末于杭州拿下的40%股权，还是之前携手南京国资投资置业以10.3亿元摘得的南京六合地块等，银城国际似乎更倾向于以合作方式获取项目，那背后是不是真的存在冲击规模的考虑？

“与当地有经验的开发商合作获取项目，尤其在进军新城市时，可助力本公司以较低的运营风险及财务风险实现快速增长”，银城国际回复称，其目前已有较充足的土地储备，均是处在核心位置或拥有增长潜力的优质地块。

有必要注意一下的是，在银城国际跑马圈地谋求规模进阶的同时，其负债规模也在持续走高。相关信息显示，截至2019年第二季度，银城国际流动负债为210.28亿元，而其2018年末流动负债为178.59亿元。

“流动负债上升原因主要是公司规模持续扩张，对应产生的建筑相关等应付款规模随之上升，以及公司2019年上半年合约销售金额大幅增加令合同负债总额上升所致”，银城国际如此认为，但最新多个方面数据显示，其在2019年末的流动总负债已达240.6亿元，同比增长34.7%。

此外，银城国际在2019年12月公告称，拟发行总额为1亿美元的优先票据，票据年利率高达12.5%，而据同策研究院发布的信息显示，2019年12月，典型房企“融资成本大多位于6.95%到8.1%之间”。

上述南京地产行业人士也对记者表示，银城国际的融资成本较高，但银城国际似乎并不这么认为，“属于行业平均水平”，并表示，“该笔美元债是本公司上市后首次发债，票息是参考了同等规模的房地产企业首次境外融资的成本情况”。