高净值人群趁机抄底豪宅喝茶费再现深圳楼市又火了?

随着疫情逐步控制，各地楼市复工复产，来访、成交状况也在迅速恢复。4月5日，深圳蛇口豪宅项目招商太子湾·湾玺再次开盘，成功实现三开三罄，而其背后，其实就是逐渐活跃的新房市场。

伴随着深圳楼市升温，“天价喝茶费”也开始重出江湖，三个宝安中心区的千万豪宅项目被传需加价百万方可购房。在业内看来，未来豪宅市场热销能否持续，关键就要看复工复产，尤其是经济复苏的状况。

高净值人群趁机抄底豪宅？

春节后，以深圳蛇口豪宅项目招商太子湾·湾玺为首的豪宅项目创造的市场业绩，引发外界关注。

据新闻媒体报道，4月5日上午9点，太子湾·湾玺开盘，共推出54套N5栋公寓，单套总价2900万起，开盘半天，项目便传出售罄消息。这是太子湾·湾玺3月7日以来第三次开售。在此之前，该项目的2次开售也均以“日光”、“秒光”收盘，3月7日，太子湾·湾玺开盘，总价2000万元起，当晚售罄，项目吸金超42亿元；数日之后，项目又在线上加推数套4000万元起步的房源，8秒之后销控表全线飘红。

新京报记者了解到，该项目是由招商蛇口打造的170万平米大型综合体，同时涵盖商业、办公、商务公寓、住宅、酒店、国际学校、国际医院等多元业态。

“这一楼盘属商住房，不限购，所以吸引了全国有钱人的目光。本身深圳城市地位强，很多人想在深圳买房，有些是投资、保值需求，较好的地块加上不限购，所以卖得较好。”易居研究院副院长杨红旭点评称。

同策集团首席分析师张宏伟认为，尽管楼市的复苏受疫情影响，但豪宅的“秒杀”热销，说明市场还是有潜在的需求，尤其是针对豪宅市场，无论是因为项目本身资源禀赋、产品力的原因，还是因为通胀预期保值增值的需求，高净值人群对于豪宅市场的关注程度仍然没有减少，3月份疫情期间豪宅市场“秒杀”的结果就是很好的需求验证。

之所以豪宅市场近期火热，张宏伟指出，无论是美国、欧盟，还是日本，都开启量化宽松模式的经济刺激计划，国内面临输入性通胀。此外，国内降准降息也导致市场流动性增加、融资成本降低。按照这样的全球量化宽松的趋势与国内通胀预期，一些高净值人群势必会做出保值增值的措施，购买豪宅则成为这些群体的选择之一。

此外，张宏伟指出，部分一二线城市“低价地”项目售完，部分“高价地”以豪宅姿态入市，市场的价格供应结构已断层，导致这些城市的房价未来预期会有“跳涨”。

“从政策面来看，现阶段的限价、限签楼市调控措施，部分城市确实出现了定向宽松，也给了这些城市豪宅项目的成交机会。同时，疫情期间，豪宅项目放低姿态适度降价优惠，也刺激了市场迅速成交。”张宏伟称，综合现在豪宅市场表现，“政策面宽松预期+降价促销”导致豪宅性价比提升，在通胀预期影响下，高净值人群趁机抄底豪宅市场保值增值。

楼市升温信号显现 市场逐渐活跃

实际上，太子湾·湾玺三开三罄的背后是逐渐活跃的新房市场。实际上，随着3月疫情开始好转并趋于稳定，开发商入市意愿也逐渐增强。3月深圳共有四个住宅项目获批，四个住宅项目开盘，因疫情停滞的市场开始复苏。

反映至成交数据上，据深圳中原研究中心统计多个方面数据显示，3月深圳新房住宅成交3152套，环比上升279.8%；成交面积为32.4万平方米，环比上升279.9%，成交套数和面积皆达到今年以来新高。

在此基础上，3月30日至4月5日这一周，网签数据显示，新房住宅共成交818套，环比上升43.8%；面积共计76444平方米，环比上升31.3%。根据市场监测，这一周共有两个项目获批，两个项目入市，新房住宅整体开盘去化率近六成。对此，深圳中原研究中心表示，随着政府工作重心向全面支持企业复工复产转变，市场逐步活跃，推盘节奏有所加快，成交逐步回稳。

相比新房，二手房数据或更能反映当下市场的真实的情况。来自深圳中原研究中心的多个方面数据显示，3月二手房月成交量达8008套，环比上升3.8倍。由于过户数据与实时成交具有一定的时间差，3月过户的二手住宅，实际上主要为2019年11月到2020年1月签订成交协议的房源。房价方面，3月二手房均价环比上升0.95%，为59048元/平方米。

在业内看来，千万豪宅三次实现“日光”以及逐步回温的深圳二手房市场，或向市场传递着楼市升温的信号。

“百万喝茶费”重出江湖 主管部门迅速出击

值得一提的是，伴随着深圳楼市升温，“喝茶费”重出江湖，三个宝安中心区的千万豪宅项目被传需加价百万方可购房。

事实上，“喝茶费”一词在房地产界并不新鲜，通俗讲就是好处费、回扣。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，“喝茶费”的出现主要是由于开发商或中介机构认为项目价格遭遇政府限价低估，于是内部拿下房源再按市场可接受的加价进行出售。“不过肯定还是以开发商内部人士居多，毕竟很多这种行为实际上都是开发商自己主导的。”

换言之，频频出现的“天价喝茶费”，更多是开发商为绕过政府限价做出的举动，获得的资金基本最终都会流到开发商手中。

针对这一现象，深圳宝安区住房和建设局迅速出手。4月3日，深圳宝安区住房和建设局发布《关于坚决打击房地产开发企业和中介机构收取“喝茶费”“更名费”等价外费用违背法律规定的行为的通知》。通知指出，近期宝安区房地产市场相继出现购房缴纳“喝茶费”“更名费”的负面舆论，涉及新锦安海纳公馆、云玺锦庭、润恒都市名荟等多个楼盘。对此，宝安住建局将开展打击上述违背法律规定的行为的行动，这中间还包括采取暂停涉案楼盘全部房源网签权限等措施。

李宇嘉认为，“喝茶费”的出现，使限价政策存在某些特定的程度的失灵，人为抬高了购房成本，助长市场炒作情绪，不利于房价稳定，也与“房住不炒”主基调相背，这正是政府不得不出手的原因。

业内称热销能否持续取决于复工复产状况

张宏伟指出，尽管豪宅市场在疫情期间开了个好局，在全球“量化宽松”的背景下，核心城市的豪宅优质资产或将步入新一轮的价格上涨通道，但并不代表会豪宅市场会一直一帆风顺。

张宏伟认为，尽管各城市各行业均已复工复产，但是，国内面临的问题是因海外“疫情”，进出口所受影响至少会持续至6月底，甚至会影响到全年，同时国内需求也很难那么快恢复正常。因此，从楼市需求的角度来看，即使现在豪宅市场“秒杀”热销，由于需求端的收入还没有稳定下来，甚至还会面临下降，豪宅市场也难免会受一定的影响，因此，年内豪宅市场“秒杀”热销现象能否持续，关键就要看现在复工复产的情况，尤其是经济复苏的状况。

在杨红旭看来，预计今年深圳楼市会呈现稳中趋涨的态度，涨幅不会太大，否则会受到政策的调控。此外，由于深圳外向型经济比较发达，对全球经济比较敏感，新冠肺炎疫情导致的全球经济危机，未来几个月预计会对深圳楼市产生利空影响。