10年后房价将不是问题而是要面临2大扎心难题个个扎手

根据公开多个方面数据显示，全国新建商品房均价接近万元大关，现在随便一套房子都要好几十万元，大城市的房子就更贵，年轻人一走上社会就会面临高房价的现状。但房子又是一个必需品，特别是受国人传统观念影响，房子往往与婚姻联系在一起，所以，一些年轻人推迟了结婚计划，这也是我们的结婚年龄慢慢的变大的重要原因之一。面对此种现状，国家开展了持续不断的楼市调控，就眼下来看，房地产市场已趋于整体平稳，为巩固成果，即使一些城市楼市面临下行的情况，但国家并未放松楼市调控，就在日前召开的国家会议上，仍旧强调了“房住不炒”，意味着国家对楼市的管控将是一个长期过程，刚需们由此也看到了拥有房子的希望。

阿里巴巴创始人马云曾说，未来最便宜的东西就是房子和车子，对于这句话，如果说未来车子便宜，大家异议应该不多，毕竟家家户户都有车了，加上技术逐步的提升，造车的成本也会下降。但说未来房子便宜，不少人却不以为然，笔者认为，虽然马云的话在特定语境下显得有点“夸张”，但他道出了未来房子的一种价值趋势，并不是没有道理。

为什么说10年后房价将不是问题？

一方面，支撑房价继续上行的客观因素发生了“逆转”。

有最贵经济学家之称的任泽平曾说，“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”。按照这个逻辑看，房地产在过去二十多年里保持高速发展，是基于城镇化人口持续不断的增加、土地价格不断增长以及货币供应快速增加的基础上。就拿人口来说，在1998年时，我国城镇化率仅30.4%，到2019年末，已经超过60%，基本翻番，年化到具体数据中，平均每年基本上有1600万-1700万人进城，由此带来了巨大的住房需求。

此外，根据有关数据统计，从1999年到2018年间，全国土地出让累计收入超过了40万亿元，在2019年一年，土地出让收入就超过了5万亿元。常常有人把土地比作“面粉”，房子比作“面包”，面粉价格增长，面包价格岂有不涨之理？至于货币供应M2，这个变化也是明显的，2000年时，我国的M2增长率是12.32%，此后一直到2016年末，每年都保持在两位数增长，M2也由2000年的13.5万亿元涨到了2019年的198.65万亿元，增加了13.71倍。不过，过去影响房价的因素在未来10年则会发生根本性的变化。

在人口方面，根据社科院预计，我国人口负增长可能提前至2027年到来，就现有的人口来说，常住人口城镇化率已达到了60%，加上“人户分离”国情存在，实际的城市化率就更高，从这个角度看，离初级发达国家70%的城市化率差距就比较小了，意味着未来几年的城市化速度和城市人口净流入都将放缓。如果房子继续保持这个建造速度，势必会出现供大于求的局面。

在土地方面，随着国家提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，地方上的土地财政也将宣告一个段落，其实，我们还注意到一个情况，在此前100家左右从事房地产开发的央企在国家下达“退房令”后，现在大部分央企都退出了房地产，前不久中国国家电网和中国航空集团也宣布退出房地产。可以想到，在过去那种大手笔驰骋在土地市场的央企将越来越少，这无疑将对平抑土地价格发挥及其重要的作用。

至于货币供应M2增速，按照经济专家黄奇帆的预计，未来10几年，M2增速大抵等于GDP增速加物价指数，这个应该还是比较靠谱的。虽然在特殊时期M2增速可能有一个反复，比如2020年一季度达到了10.1%，但这不改整体趋势，从2017年后，M2增速都降到两位数以下，在8%点几，在增速上，未来会呈现一个下降趋势，意味着支撑房价快速上涨的货币因素将逐步减弱。

另一方面，国家对楼市的长效机制管控不断建立和完善，能确保房地产市场健康平稳发展。

国家近年密集发声，要建立楼市管控的长效机制。各个部门多管齐下，在国家层面，如财政、央行、住建等部门在土地供应、资金流向和税收等方面建立了管控机制，在地方层面，落实地方政府的主体责任，从“因城施策”到“一城一策”，每个城市根据楼市的实际调控楼市。所以，当下的楼市平稳，我们不能认为是短暂的，在成熟的管控机制下，楼市长期平稳可期。除此之外，包括房产税，甚至空置税，都将是未来楼市重要的“稳定器”。

再一方面，收入的持续不断的增加，将会让房价显得“相对便宜”。

有专家说，最能抗通胀的就是“工作”。如何理解呢？有人算过一笔账，现在二套房贷利率在6%左右，如果再算上购房首付款的资金成本，贷款买房投资的话需要每年的房价涨8%以上才能保本，在楼市平稳状态下，想在房子上赚钱显然不那么容易。但工作收入就不一样了，一般的情况下，每年的工资收入都在上涨，一般也不会低，加上职位晋升，那个幅度就更可观了。国家智囊、参事室成员之一的仇保兴曾建议“通过逐步的提升的收入来烫平楼市泡沫”，实际上的意思就是这个理。随着我们的收入持续不断的增加，如果房价不涨或者少涨，房价只会显得越来越便宜，比如你一个月收入都5万了，还会觉得2万的房价贵吗？

因此，通过以上3个方面看，10年后，大家关心的楼市问题不再是房价。不过，有业内人士表示，那时的楼市仍旧不缺话题，是将面对2大扎心的难题，且个个棘手。

第一，高层住宅的维修保养、消防和拆迁难题。

高层住宅提高了单位土地面积的人口容量，解决了现阶段大量新城市人的居住问题，但遍地的高层住宅也为日后的维保带来了挑战。一般说来，在买房时，我们购房者都会交一笔维修基金，其作用就是为以后住房老化后提供维修资金支持，不过，但跟着时间推移，住房各种设施需要维保或者更换，加上货币贬值，维修基金都会消耗掉。到那时，要让每家每户出钱维修怕是不容易，比如有的房子是出租的，有的房子是空置的，各家各户的房产面积也不一样，各家出多少钱会是一个争议点。

此外，消防和拆迁也是高层住宅后期的难题。消防救火最高能达到多少层，虽然没有官方统一的说法，但通过媒体的报道看，低的有说18层的，也有说25层的，大体看，这跟不少30-40层楼的住宅高度还是有一定差距。而且，随着小区老化，可能存在违规占用消防通道的情况，比如乱停车等，即使消防技术能达到，也可能因为进不去而影响消防救援。至于拆迁，这个就不多说了，主要还是因为住房楼层高，密度高，拆迁成本自然也高，拆不起或是未来高层住宅拆迁的最大制约因素。

第二，房屋的质量上的问题。

房地产快速发展过程中，也必然伴随着各种各样的房屋质量上的问题。透过这些年经常有的“房闹”现象可知，“楼歪歪”、“房倒倒”等大都是因为房屋的质量不达标。前万科创始人王石曾说，我们的建筑平均寿命只有30年，虽然后来改口说不是因为质量上的问题，但也让大家捏了一把汗，品牌房企如此，其他房企呢？其实，从很多“高周转”的开发商来看，拿地5-7个月就开卖房子，赶工出来的房子会不会在使用的过程中出现质量上的问题。由此，让笔者想起了开发商阳光城董事长朱荣斌的一句话，“随着楼龄增长，玻璃外墙松动掉落、建筑结构老化、机电系统老化等，都是未来可能存在的问题”。

由此可见，10年后我们虽然不会因为房价问题而烦恼，但却要面对这2大难题。对此，你有什么好建议吗？欢迎留言交流。

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