华润置地涉嫌围标拿地X转型焦虑一季度成绩承压

文：陈淑文 朱耘

ID：BMR2004

近来，有新闻媒体报导称，因涉嫌“围标”拿地，华润置地（01109.HK）副总裁兼华东大区总经理陈刚被带走查询除此之外，被带走查询至今仍未回来公司的还有的华润置地上海履行总经理宋悠优。

有报导称被查询的原因是与此前的上海虹口HK27-01地块“围标”事情相关，3月31日，上海内环内虹口区北外滩板块以招标方法出让一幅纯住所用地，底价34.3亿元。参与竞标的房企包含中海、华润、万科、招商、绿城、安全等。终究中海地产、华润置地、万科入围，中海地产最终以零溢价拿下地块。

该地块地理位置优胜，周围是海伦路地铁站，且为100%可售住所，不存在自我克制的租借住所面积，限高80米。房全国的多个方面数据闪现，该区域高端项目价格遍及在8万元—9万元/平方米。

《商学院》记者就此事向华润置地求证，截止发稿，对方未对此事作出回应。

4月14日，华润置地发表2020年一季度效果出售，一季度，华润置地累计签约金额389.14亿元，累计签约面积215.48万平方米，同比别离下降24%、20.47%。

此前，在3月底效果会上，华润置地定下2020年出售方针为2620亿元，办理层预期上半年完结1000亿元左右的签约额。按此核算，一季度该公司完结出售方针的14.85%，以及间隔上半年方针还差超越610多亿。

跟着疫情的影响，华润置地的效果压力也逐步闪现。

因小失大的买卖

按照上海土地商场此前发布的文件闪现，3月31日，是上述虹口区嘉兴路大街HK271-01地块招标、开标、评标的日子。4月15日，开标十余日后，上海市土地买卖商场的地块信息仍闪现该地块处于“买卖中”。

《商学院》记者看到，上海土地买卖商场微信公号4月1日的推送上有该地块其时提名人的信息公示。

公示信息闪现，中海地产（杭州）有限公司为该地块中标榜首顺位人，别的两家公司昆山启特企业办理有限公司和嘉兴市润昇企业办理有限公司，不过，三家公司的最高有用报价竟如出一辙均为34.3亿元。公示期截止到4月3日。

经过企查查发现，昆山启特企业办理有限公司的股东是万科企业股份有限公司（持股51%）和上海万科出资办理有限公司（持股49%）；嘉兴市润昇企业办理有限公司则为华润置地有限公司100%持股，该公司法定代表人是陈刚。

上海虹口HK27-01地块出让文件闪现，参与招招标的企业有必要在3月19日前将保证金6.86亿元打到专用账户上，结合招标流程来看，这笔保证金的解封时刻最早在4月8日，即这笔6.86亿元的资金将被冻住20天。

在要害的评标环节，评定组将归纳考虑归纳实力、项目经历等要素进行评分，然后决议土地归属。对两个无名晚辈昆山启特企业办理有限公司和嘉兴市润昇企业办理有限公司，中海地产的确有较大的优势。

在招标环节，假设是底价招标，不能在报价上构成优势，依据出让规矩，那嘉兴市润昇企业办理有限公司来竞标就面对着较大的出局危险。当然，假设是提交了保证金6.86亿元仅仅为了拿到拍卖入场券，但现场却并未见出价拍卖，则明显相同不合逻辑，按照标书上写的一次竞价最低加200万元。

带着开发商为了下降拿地本钱而有意勾结的疑问，《商学院》记者正常采访到同济大学办理学博士、上海市经济与信息委员会专项评定专家库专家孙文华，其以为这些工作经理人没必要这样做，会损坏规矩的。

一般过了竞标便是效果官宣日，但现在地块还处于“买卖中”， 闻名地产分析师严跃进以为该地块呈现了许多不确定性，接下来肯定要重拍的。假设涉嫌“围标”的违反法律规则的行为，之前的买卖就失效了。

以上海为中心的华东大区是华润置地的三大事务核心区。

到2019年，华润置地完结签约额为2425亿元，完结签约面积为1324.8万平方米，分別较去年同期增加15.1%和10.5%。其间，华东地产的签约额为729.27亿元和签约面积为305万平方米别离占各地区30.1%和23.1%排名榜首。

在2019年华润置地总的土地储备面积为6868万平方米，其间新进入国內9个城市，新获取82个项目，土地合同总地价为1424亿元。买入地块会集在榜首季度和第三季度。

2019年4月14日，华润置地发布3月份效果，完结出售金额约224.1亿元，总合同出售建筑面积约1312862平方米，同比别离下降13.3%和增加6.5%。同期，权益合同出售金额及权益合同出售建筑面积别离为151.3亿元和1049131平方米，同比下降20.8%和增加4.8%。

从华润置地的六个大区别离来看，华南大区总签约金额最高，到达116.98亿元，排名第二的大区是华东大区，签约金额105.33亿元。

华润置地3月份在沈阳、姑苏和深圳斥资59亿元买入收买了3宗地块，总楼面面积约629367平方米。其间，坐落姑苏吴中区的地块权益土地让出金为33.03亿元，总楼面面积约178680平方米。

此次拱手相让上海虹口HK27-01地块，的确让人不解。

中南财经政法大学数字经济研讨院履行院长盘和林表明，“围标”拿地状况在地产这块也并不稀有，这样的行为严峻侵害了公共利益。

关于“围标”百度百科解说，围标是一个招标招标的专业术语，也称为勾结招标，它是指几个招标人之间彼此约好，共同举高或压低招标报价进行招标，经过约束竞赛，架空其他招标人，使某个利益相关者中标，然后获取利益的手法和行为。

盘和林以为“围标”的动机，一个是依据利益，另一个是能取得这个标段。这次是一个十分极点的事情，几乎在不加价的状况下就得到了地块，这就过分了。

在承受《商学院》记者正常采访时，北京金诉律师事务所主任王玉臣指出围标是明令禁止的，归于典型的违反法律规则的行为，乃至涉嫌犯罪，可是为了巨大的利益，仍是有不少房企逼上梁山。“围标”首要是为了以最低的本钱拿地。一些房企树立攻守同盟，会选用这种方法彼此帮忙，这次你拿地，我陪标，下次我拿地的时分，你来陪标。假设我们一同去竞赛，往往是价格高者得之，我们必然需求以更高的本钱来拿地。

王玉臣表明，假设涉嫌围标的话，触及刑法上勾结招标罪，依据我国《刑法》第二百二十三条规则：“招标人彼此勾结招标报价，危害招标人或许其他招标人利益，情节严峻的，处三年以下有期徒刑或许拘役，并处或许单处分金。招标人与招标人勾结招标，危害国家、团体、公民的合法利益的，按照前款的规则处分。”

此外，这个罪名往往还伴跟着受贿受贿罪。勾结招标往往是“里应外合”的，依据国家招标法的规则，底价是必需求保密封存的，假设没有内部人员，怎么得知底价呢？并且许多勾结招标的，还会经过内部人员获取其他招标人员的名单，以便利操作。这些行为往往会繁殖受贿受贿。

假设查验事实，关于个人而言，会遭到上述的刑事处分。此外，还会遭到相应的行政处分。公司也会遭到相关的行政处分。招招标法：第五十三条规则：“招标人彼此勾结招标或许与招标人勾结招标的，招标人以向招标人或许评标委员会成员受贿的手法获取中标的，中标无效，处中标项目金额千分之五以上千分之十以下的罚款，对单位直接担任的主管人员和其他直接职责人员处单位罚款数额百分之五以上百分之十以下的罚款；有违法所得的，并处没收违法所得；情节严峻的，撤销其一年至二年内参与依法有必要进行招标的项意图招标资历并予以布告，直至由工商行政办理机关撤消经营执照；构成犯罪的，依法追究刑事职责。给他人构成丢失的，依法承当补偿职责。”

王玉臣以为“围标”导致的结果有，首要中标无效，全部尽力白费；再次，还要对个人和公司处以罚款；并且，严峻的还要撤销其1年到2年的招标资历，乃至撤消经营执照。关于那些陪标的人，也要没收违法所得的项目，进行相应的处分。

效果承压 “X”的转型焦虑

4月14日夜间，华润置地发布3月出售简报。

2020年3月，完结总合同出售额约224.1亿元，总合同出售建筑面积约131万平方米，别离按年下降13.3%及增加6.5%。

同期，权益合同出售金额及建筑面积别离约为151.3元及104万平方米，别离按年下降20.8%及增加4.8%。

前3月累计合约出售金额389.14亿元，总签约面积215.48万平方米。

这与此前办理层预期上半年完结1000亿元左右的签约额还差610多亿。按此核算，一季度该公司完结出售方针的14.85%。

跟着疫情的影响，华润置地的效果压力逐步闪现，转型与规划焦虑也逐步凸显。

在房地产转型的大环境布景下,2016年华润置地提出2+X的全新商业模式，“2”别离是是住所开发与出资物业，“X”则是多元化事务，包含城市更新、物业服务、代建代运营、康养地产、长租公寓、工业地产、文明体育等。

华润置地“X”的使命是培养新的赢利增加点，助公司向城市归纳出资开发运营商转型。

克而瑞高档研讨员在朱振超在承受《商学院》采访时表明，此类的“N+X”战略在品牌房企中比较多见，多出于去地产化和转型需求。但就现在房企的多元化事务布局和所取得的效果来看，X事务因投入大，报答周期长，仍归于“未来型”事务，在较长时刻内，房企仍是以主营开发事务为根底，并依据本身特色推动多元化事务。

与大多数正在转型的内地房企相同，华润置地并无单列出多元化事务的收入，2019年财政层面，华润置地的转型效果仍然难以量化。

2020年3月26日，华润置地发布了2019年度效果陈述。年报闪现，华润置地2019年的开发物业毛利率由2018年的42.9%下降为36.5%，出资物业（包含酒店运营）毛利率由2018年的65.9%上升至66.5%。然后使得华润置地37.9%的归纳毛利率，创下近年的最低值。

期内，华润置地完结经营收入1477.4亿元，同比增加21.9%；其间，开发物业营收为1272亿元，出资物业租金收入为120.3亿元。

在出资物业120.3亿元收入中，购物中心贡献了91.5亿元，占比高达76%。

到2019年末，华润置地自我克制在营/在建购物中心数量达88个，其间在营的有42个，计容建筑面积 516万平方米，可租面积317万平方米。另办理输出购物中心28个。

同策咨询研讨部总监张雄伟告知《商学院》记者，华润置地的住所出售和商业地产两大事务收入占公司收入的绝大部分份额，其他X事务或许还没到规划化的收入阶段，处于探究和投入阶段。

张雄伟建议鼓舞企业多做一些X事务的探究。企业从赢利分配一部分出来去做多元化事务的探究，是企业立异的开展途径。布局未来的开展战略需求时刻去查验，X事务的生长途径会有个进程，才干改变有规划并且有必定商场位置的事务。

克而瑞高档研讨员以为多元化事务也会依据房企阶段性战略、方针、商场等要素而呈现改变。华润置地状况不过如此，就其现在多元化事务来看，商业、公寓、物业因布局时刻较长，已具有坚实根底，并已成为各自范畴的头部企业；其他事务现在则没有成型，处于内部赛马孵化或培养未来增加点阶段。

受疫情影响，华润置地商业地产盈余存压力。2020年3月，出资物业完结租金收入约人民币6.63亿元，按年下降26.3%。2020年累计出资物业完结租金收入约人民币20.58亿元，按年下降25.9%。

近年以来，除了开发物业，商业地产也步入存量年代，在消化现有存量的指导下，商业经营用房出资额及新开工面积继续下滑。1月疫情全国延伸，商业地产商场遭受冰冻，本钱端热心降至最低，出资额锐减。依据国家统计局闪现，1-3月全国房地产开发出资额同比下降7.7%，各业态中商业经营用房出资下滑最为严峻，同比削减14.8%；商业经营用房新开工面积2361万方，同比削减29.7%。

2020年一季度，遭到疫情影响房地产商场出售大幅下滑，1-3月全国商品房出售面积为21978万方，同比跌落26.3%；商业地产物业成交数据也呈现大幅跳水，1-3月全国商业经营用房出售面积仅为为1221万方，同比下降35.1%。

朱振超表明，背靠母公司华润集团实力，多元事务若能取得必定资源歪斜，在未来可冲出来并构成华润置地新的竞赛优势。但X事务也处于不断迭代之中，一些不见起色的事务也会面对筛选。此外，还应注意到，华润作为央企，旗下一些多元事务也担负着必定的社会、民生等“政治使命”，在盈余预期之外也会出于此意图保存。

在住所开发和出资物业的效果承压下，怎么缓解“X”的转型和规划焦虑，是华润置地的新出题。