2021年起买房要远离3个当地

房地产市场发展到现在，已经形成了很完善的估值体系。

从城市层面来看，一二线优势持续扩大。

回顾一下历史，从2009年2月到11年8月，全国房价上涨持续时间为30个月，累计涨幅达到14%，在随后的9个月时间里回调2.3%。

从2015年3月开始，一线城市房价累计涨幅达到44%，二线33%，三四线城市整体也有33%。

部分热点新一线城市、环都市圈三线以下城市，中西部棚改大省的地市，翻倍的比比皆是。

表面上看起来，过去10年的房价属于“同涨同跌”，事实上，随着各地棚改力度不断减弱，货币化安置比例下降，三四线楼市失去最大的购买力来源后，大量的地市、县城、城乡结合部已经难以再“翻身”了。

从地段选择这个层面来看，受今年短期事件的影响，不少购房者的置业需求都发生了转变。

住宅的安全性、家人的健康相关、居住的密度和环境、户型楼层是否合理，成为衡量买房的关键因素。

购房理念剧变，直接反映到了房价和地价数据的变化。

中国国土勘测规划院城市地价动态监测组发布的多个方面数据显示，2020年第1季度，全国主要监测城市的住宅地价环比正向增涨的城市有68个，较上一季度减少16个。住宅地价环比增速超过3%的城市有3个，较上一季度减少3个；地价环比下降的城市34个，较上一季度增加16个。

显然，因为一场风波的影响，无论是刚需族还是改善族，都慢慢的变谨慎，这样的一种情况或将成为未来房地产市场的常态。

当2020年的风波逐渐离我们而去，复工复产逐步推进，房企销售恢复正常后，2021年开始，买房应远离3个地方，业内普遍认为地段有点差，贬值压力或接近20%，未来5年更难买卖。

1，远离无物业、房龄长的老旧小区。

老旧小区这些年已经很受欢迎，尤其在一二线城市，因为成熟的商业、教育、医疗配套，不少人买入老破小的动机也慢慢的变复杂。

有人想孩子有名校可上，后期还可以高价出手。有人想押注未来老房子拆迁，能得到一笔不菲的补偿。

但是，所谓的学区、商圈、配套，碰到最近这场风波，又有什么用处？

窝在老破小的家属院，没有物业就从另一方面代表着外来人口随意进入，房龄长就从另一方面代表着通风、采光条件不佳，想去楼下透一口气，院子里四处都是生活垃圾和杂物，没有绿化，也没有草坪和喷泉，上个楼梯都气喘吁吁。

这种房子在一二线城市还好一些，毕竟有学区的溢价加持，如果放到三四线城市，不管是从估值角度看，还是从安全、宜居的角度来看，未来5年照市价打8折也有一定的可能，贬值压力可能接近20%。

2，远离各类活禽、海鲜、湿货市场。

很多人觉得小区周围能有菜市场、超市，日常购物生活会很方便，这一点当然没错，成熟社区的一大配套，必然跟柴米油盐有关。

哪里的菜价低，哪里的肉价便宜，只有小区周边充满充满生活气息，才能赢得刚需的青睐，人口多、需求大，就从另一方面代表着不缺接盘者，持有这类房产的溢价空间不会小。

但是，各类活禽、海鲜、湿货市场务必要远离。

一方面，武汉此次风波给购房者带来的心理阴影，未来5年都不可能摆脱，对比同等成熟地段的房产，折价空间至少在10%-20%。

另一方面，异味、拥堵、滋生病菌等弊端，与菜市场、超市之类的配套没有一点可比性。

3，远离无配套的远郊、城乡结合部。

远郊和城乡结合部，这个区域人们的争议向来比较大。

支持者认为，远郊能拥有低密度的洋房和豪宅，开车去市内的通勤时间不过1-2个小时，却能拥有市区高层住宅无可比拟的居住生活体验，没有噪音，没有汽车鸣笛声，没有光污染和生活垃圾污染，环境比市区好的不是一倍两倍。

反对者认为，近些年新城开发过剩，远没有前些年那么稀缺，连小县城和地市都在造各种CBD、新城区、开发区、示范区，城乡结合部普遍拥有高大上的概念，实则配套缺失，没有人住的房子，只能称之为钢筋水泥，没有一点升值空间可言。

笔者认为，后一种看法更客观一些。

论房子的投资空间，2010-2017年这个阶段，各个地区新城区的房价涨幅最大，入手早的最起码也是翻倍，原因很简单：新区刚有轮廓和路网，单价极低，涨起来也最迅猛。

但是，从2017年至今，各地新建成的新区已经多达4000个，连国家中心城市、自贸区这种级别的城市试点都在不断扩容，大量的城乡结合部如雨后春笋般冒出来，全国流动人口只有2.4亿人，存量人口流动格局下， 不可能带动如此多的新区发展。

按照西南财大的统计，目前城镇房屋空置率已达到了22.4%，其中绝大部分位于镇区、县市和地市，远郊说好听一些叫“低密度”，说难听一点就是“鬼城”。

最后，我们做个总结。

随着央行降息、降准，加上各地发布的房地产松绑政策，今年的楼市格局已经逐渐清晰。

从城市角度看：一二线或有反弹机会，三四线却难有起色，购房者的理念正在潜移默化的发生转变。

从住房方面看：对健康、安全、生活便利度的追求更加凸显。

城市格局和购房理念的变化，必然会重塑2021年的“买房观”：远离小城市、无物业的老破小，回避各类湿货、活禽市场，尽量不买城乡结合部和远郊，不加杠杆买房，只以自住为目的，才有可能在房地产的“白银时代”生存下去。