我们漏了一个重要文件特别性质的深圳扩容

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前段时刻，咱们写了两篇关于深圳扩容猜测的文章：“扩容”逐步明亮？宝中雷厉风行，临深又炽热起来了、终究向谁要地？三件事引发的深圳“扩容”考虑，远超预期，累计阅览超23万次，网友的评论十分火热，可见咱们对此事重视之高。

现阶段，临深的房子，无疑是购房者最重视的当地，进军的速度和规划，比起之前更快更迅猛。据了解，上星期临深片区，仅坐落惠州南站旁的星河丹堤，就出售了56套。

置业者之所以对临深片区如此感兴趣，或许逃不过三层原因：

一是大湾区概念，东莞、惠州同为大湾区九城之子，同一个圈层，开展天然不会差。

二是临深优势，若对标北京，莞惠可看成真实的深圳一环，承接了不少的工业搬运和寓居外溢。

三是深圳扩容预期，不用说，扩展后深圳会大力开展辖区经济，比方深汕协作区，有了深圳的“加持”，进入了大开发大建造的提速阶段，上一年以23.1%的GDP增速位列榜首。

不过也有人标明忧虑，通过并入东莞、惠州的“硬扩容”，来扩展深圳开展空间，真的可行吗？假如不扩容怎么办，城市拓宽完毕了吗？

远远没有。假如参阅东京、纽约会发现，当超大、特大城市经济社开展到必定阶段，即使没有扩容，可是通过都市圈的方法，相同获得了很大的开展空间，也开展成了最好片区。

现在，深圳也在都市圈建造这条路上走着，并且本年市委政府下发了一个很重要的文件，将会是深圳扩展开展空间的要害一步。

▲深圳都市圈，来自百度地图慧眼

PART.1

咱们漏掉了一个重要文件

特别性质的深圳“扩容”

就在前段时刻，咱们都漏掉了一个重要的文件，其间包含这样一段话：

留心傍边的“都市圈”，着实让人激动不已。或许咱们还没有意识到这个的重要性，来跟咱们说几个重要信息：

榜首，记住是初次。尽管政府在这个文件里边仅仅提了短短的一句话，但这是官方初次提出要“编制深圳都市圈规划”。

第二，规划推动很快。上一年9月开端发动“都市圈”一事，本年2月就出文件要求加速编制，阐明这个规划的开展很快，不再是停留在蓝图上的规划，而是要厚实推动的实践。

第三，规划层次很高。之前深圳谈都市圈、深莞惠更多的是在深圳市的层面谈，或许最多是在广东省的层面谈，可是这次是国家发改委牵头在做这个工作，然后又托付给深圳详细来编制这个规划，可以精确的看出这次规划的层次是十分高的，因而也特别值得咱们等待。

在这三层布景下，深圳正在迎来一场城市大回身。

这也可以看成是深圳的“软扩容”、特别性质的深圳“扩容”。深圳要建造都市圈，则要考虑三个问题：

一是深圳都市圈的规模有多大？

二是深圳都市圈建造首要要处理什么？

三是深圳都市圈建造对临深有什么影响？

PART.2

拷问一

都市圈应该是怎样的规模？

往哪个方向走？

深圳都市圈的规模应该有多大？

假如有留心新近的新闻，会留心到一点：深圳将参照国际大都市开展经历，根本要在50公里规模内装备作为都市圈中心城市所应有的资源。

因而，若以深圳福田CBD为中心原点，向外辐射50公里，会发现覆盖了香港、东莞、惠州、中山、珠海、广州部分地区。

从图上可以精确的看出，深圳都市圈最佳的开展趋势应该往哪？必定是东莞、惠州！

无妨看看之前泄漏出来的深圳大都市圈设想图，规模正是包含了深圳、东莞和惠州，算计15800平方公里，实践人口3300万，这与16380平方公里的东京都市圈惊人的类似。

依据深圳与莞惠现有的轨道交通，这个规模也正好是一小时左右的交通圈，根本上能轻松完成寓居在都市圈，上班在深圳的中心区，所以这或许才是未来大都市圈的全体设想。

因而现阶段看，深圳大都市圈，以深圳为中心，首要向东莞、惠州周边延伸。当然也不扫除往后规模不只停留在深莞惠层面，也或许再加上河源和汕尾，构成“3+2”都市圈格式，乃至更大规模。

PART.3

拷问二

现在最应该处理的是什么？

谁现已走在了前面？

方向清楚了，深圳都市圈建造首要应该处理什么？答案是轨道交通建造。

简单说，都市圈的中心是都市圈内具有通勤联络。东京都市圈便是最为典型的事例，通过最有用、最大容量的城际轨道交通，联接中心城区和新城，完成工业空间布局的优化，引导人口不断向外围疏解。

▲东京轨道交通线路图

说白了，都市圈更多的是一种通勤概念，人口向都市圈市郊会集，轨道交通是最优挑选，若要完成都市圈的开展，燃眉之急是要处理城市间的交通建造。

在这方面，深圳很快就行动了。

就在本年3月20日上午，也便是发布要加速编制深圳都市圈规划后的20天，深圳宣告新增5条城际：穗深延长线、深汕高铁、深惠城际、深大城际、龙大城际，别离联通着东莞、惠州、深汕协作区。

有意思的是，5条城际铁路，有4条在深圳东部，3条与惠州有关，比方深惠城际是深圳到惠州的，深大城际是深圳到惠州大亚湾的，深汕城际是深圳到深汕协作区的，中心也要通过惠州设站。更进一步证明了深圳东部开展的战略高度，以及惠州的战略性位置。

并且这几条线很开就开工，也标明深惠同城的年代敞开，惠州的寓居价值短期将得到提高，这对想到惠州买房的人是一个重要的音讯。

其实，在轨道交通方面，惠州与深圳的同城化早已走到了前面。

2013年12月，厦深高铁正式通车，自此惠州正式迈入高铁年代，也是惠州与深圳同城化的局面之年，为深惠融城发明了重要的通勤条件。

现在从惠州南站乘高铁到深圳北站，纯高铁时刻是30分钟左右，就算加上检票、进站、出站，整个通勤时刻在40-50分钟左右，完全是可接受规模。

并且车次频频，票价廉价，相当于深圳市区打个短程的士的票价，住在惠州南站邻近的，可以将其作为地铁运用。

所以现在惠州南站周边的房子大多被深圳人买走。据咱们所知，惠州南站旁的星河丹堤，现在有70%业主都是深圳的，他们大多数人乘坐高铁到深圳上班，晚上回丹堤寓居。老人和孩子也日子在丹堤，由于周围便是小学到高中制的华南师大隶属校园，项目自身也配有购物中心、图书馆、文明室、社康中心、体育公园、环湖跑道等，日子所需是能满意的。

除了现有的城际线，深圳与惠州也早已规划了深圳地铁14号线、16号线延长线，一条联络惠阳，一条联络、大亚湾。

PART.4

拷问三

都市圈建造对临深影响几许？

真实的都市圈日子是怎样的？

都市圈建起来后，可以想象一下，未来有必定的概率会呈现这样的场景：深圳跟莞惠户籍互认、城市间没有高速收费站了、惠州坐地铁直达深圳中心、深圳人的孩子可以在惠州读书、惠州人来深圳医院治病相同可以轻松的享用医保……

这些不是没有或许的，现在包含深圳、香港在内，都不谋而合地提出与惠州进行工业、养老、教育等协作的方案，可有用缓解各城市现存的难题。

比方这段最近一段时刻深圳楼市有些兴奋，不少业内人士标明，很大程度是源于学位房，家长面对下半年孩子入学，需求提早布局学位房。可是深圳自身教育资源缺少，学生数量多，导致学位房价格渐渐的升高。若比及深圳都市圈建起来后，深圳孩子去到惠州读书，就有用的处理的这一问题。

当然，都市群建起来后，带来的也是巨大的经济增量。像东京都市圈GDP占到了日本全国的一半，纽约都市圈城市化水平到达90%以上。深圳自身有大湾区+示范区背书，都市圈建起来后，将成为继东京、纽约都市圈之后，国际闻名的都市圈。

现阶段可以显着感觉到的一个趋势是，特别时期，开发商还在活跃拿地（星河7.85亿初次进军仲恺商场，万科6.79亿首进惠阳夺地，58家开发商争东莞商住地），置业者还在活跃买入（惠州星河丹堤、盛世、荣域、山海半岛4个项目3月认购490套房源，上星期一周又卖了121套），这或许是一个信号。

接着魂灵拷问

特区40年，深圳格式发作改动？

深圳都市圈规划，城市价值要重构？

湾区新格式下，人生晋级方向在哪里？

为处理每个人心头困扰的问题，星河东部区域联合深广电壹深圳、深圳壹地产、湾区壹地产一起举行线上直播活动：湾年代，东机会——特区40周年开展机会与深惠同城论坛。

特约请我国城市经济专家委员会副主任宋丁，《大胡子说房》系列 IP创始人李俊怀，一起研讨全球形势开展，解读年代变局下的机会。

活动将在4月25日（周六）晚上8点正式开端，欢迎到时观看。

-End-

（本文仅代表《湾区壹地产》观念，不构成详细出资买房主张，楼市有危险，出资须慎重。）

文丨林中舟

主编丨刘二磊

总编辑丨陶文杰

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